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Amortissement indirect et économie d’impôts directe
04.04.2025 | Martin HüginL’acquisition d’un logement implique généralement l’obligation d’amortir une partie de l’hypothèque. Or, il y a là un potentiel d’économies notables. En effet, l’amortissement indirect de l’hypothèque permet de bénéficier d’avantages fiscaux ciblés.
Amortissement indirect et économie d’impôts directe
Financement par les fonds propres et l’hypothèque
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, les fonds propres doivent constituer au moins 20% du prix d’achat. Le reste est financé par une hypothèque. Au moins 15% du prix d’achat doivent être remboursés dans un délai de 15 ans, mais au plus tard avant le départ à la retraite. Le remboursement peut s’effectuer directement, par exemple par des versements annuels au prêteur hypothécaire. Mais on peut aussi opter pour un amortissement indirect.
Avantages de l’amortissement indirect
En choisissant l’amortissement indirect, on peut tirer parti des avantages fiscaux du pilier 3a. Pendant la durée d’amortissement, on effectue chaque année des versements dans une solution d’assurance 3a. La police est mise en gage au profit du prêteur hypothécaire. À la fin de la durée hypothécaire, le montant du versement à l’échéance revient également au créancier.
Pour le preneur d’hypothèque, il en résulte deux avantages fiscaux. D’une part, les versements dans le pilier 3a peuvent être déduits du revenu imposable, à concurrence d’un montant maximal. D’autre part, la dette et donc les intérêts hypothécaires restent constants sur toute la durée, et comme les intérêts sont eux aussi déductibles, cela réduit encore la charge fiscale.
En outre, une solution d’assurance offre d’autres possibilités intéressantes. On peut y inclure une couverture invalidité avec libération du paiement des primes. Et avec une couverture décès intégrée, la somme au décès peut réduire l’hypothèque à un niveau de financement supportable pour les survivants.
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La valeur locative sera supprimée pour les résidences principales et secondaires.
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En contrepartie, la déduction des frais d’entretien ne sera plus possible.
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La déduction des intérêts passifs ne sera plus autorisée que pour les biens immobiliers loués et affermés (méthode dite proportionnelle restrictive).
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Par ailleurs, les cantons de montagne pourront désormais prélever un impôt réel sur les résidences secondaires.
Dans le système fiscal actuel, malgré des valeurs locatives parfois conséquentes, il est plutôt à l’avantage des propriétaires immobiliers, sur le plan fiscal, de supporter des dépenses élevées d’intérêts hypothécaires et d’entretien du bien. La suppression prévue de la valeur locative pourrait rendre intéressant un amortissement plus rapide de l’hypothèque, en particulier dans un contexte de taux hypothécaires élevés.
Quant au nouvel impôt sur les résidences secondaires, il requiert une modification de la Constitution: une votation populaire est donc obligatoire. Elle aura lieu au plus tôt en septembre 2025. Si le oui l’emporte, une période de transition d’environ deux ans devrait s’appliquer avant l’entrée en vigueur. Si le projet échoue dans les urnes, tout restera comme avant – pour le moment.
Plus d’informations sur le site de l’Administration fédérale des contributions (AFC).
