Staffelung als Instrument zur Kundenbindung

Ein junges Paar hat vor sechs Jahren zwei Hypothekartranchen zu sechs und zehn Jahren Laufzeit abgeschlossen. Die erste Tranche läuft im kommenden Sommer aus und die zweite entsprechend erst vier Jahre später. Die Hausbank hat dem Paar für die auslaufende Tranche ein unattraktives Angebot gemacht. Ein Wechsel zu einem anderen Anbieter scheint aufgrund der zweiten Tranche kaum möglich. Denn einen Anbieter zu finden, der nur eine Tranche ablöst, ist schwierig, weil dieser damit einen Rangrücktritt akzeptieren muss. Wie viele andere Hypothekarnehmende hat sich das Paar mit der Staffelung der Festhypothek in die Abhängigkeit ihres Finanzierungsinstituts begeben. Eine Staffelung oder ein Splitting, wie diese Aufteilung in Tranchen auch genannt wird, ist daher zumeist ein Instrument zur Kundenbindung und macht nur in seltenen Fällen wirklich Sinn.

Laufzeiten angleichen

Zum Glück gibt es Auswege: Der einfachste, aber wohl nicht günstigste: Das Paar verlängert die auslaufende Tranche mit einer zwei- bis vierjährigen Festhypothek oder einer Saron-Hypothek, so dass nach Ablauf der zweiten Tranche zu einem neuen Anbieter gewechselt werden kann. Dabei dürfen die Tranchen eine Laufzeitdifferenz von bis zu zwei Jahren aufweisen und können trotzdem auf einmal verlängert werden.

Amortisation der auslaufenden Tranche

Das Paar kann ihre Ausgangslage auch nutzen, um die gesamte oder einen Teil Ihrer auslaufenden Tranche zu amortisieren. Mit einer geringeren Hypothekarsumme tut ein unattraktiver Zinssatz weniger weh. Die Amortisation ist übrigens auch einer der wenigen Gründe, weshalb ein Splitting überhaupt Sinn machen kann. Wenn das Paar zum Beispiel nach wenigen Jahren einen Erbschaftsvorbezug erwartet, kann es diese zur Amortisation einsetzen und eine zweite Tranche darüber hinaus laufen lassen.

Wechsel trotz Strafzahlung günstiger

Eine weitere Option besteht darin, dass die beiden berechnen, wie hoch die zu bezahlende Vorfälligkeitsentschädigung ist, wenn sie die zweite Tranche im kommenden Sommer kündigen. Dafür gibt es im Internet spezielle Rechner. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann der Zinseinsparung durch einen Anbieterwechsel gegenübergestellt werden. Lässt es die Belehnung zu, lohnt es sich zu prüfen, ob die Vorfälligkeitsentschädigung über die neue Hypothek finanziert werden kann. Erfahrungsgemäss lassen sich durch einen Anbieterwechsel 0.4-0.8 Prozent Zinskosten einsparen, weil dies die durchschnittliche Differenz zwischen dem günstigsten Anbieter am Markt und dem Durchschnittszins aller Anbieter ist.

Unser Beispiel zeigt: Ein Splitting der Hypothek auf mehrere Tranchen lohnt sich aus einer Zinssicht kaum. Kein Finanzierungsinstitut am Schweizer Markt bietet zu jedem Zeitpunkt und für jede Laufzeit die attraktivsten Konditionen. Auch ändern sich die Kundenbedürfnisse über die Zeit und ein Anbieter deckt in der Regel nicht alle Bedürfnisse gleich gut ab. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Offerte der Hausbank für die zu verlängernde Tranche zinsgünstiger oder zumindest auch nur genauso attraktiv ist, wie die des jeweils günstigsten Anbieters am Markt, ist de facto gleich null.