L’échelonnement comme instrument de fidélisation de la clientèle

Il y a six ans, un jeune couple a conclu deux tranches d’hypothèque d’une durée respective de six et dix ans. La première tranche arrivera à échéance l’été prochain et la seconde, seulement quatre ans plus tard. La banque habituelle du couple lui a fait une offre peu intéressante pour la première tranche, et un changement de prestataire semble difficile à cause de la deuxième. Il est en effet difficile de trouver un prestataire qui ne remplace qu’une seule tranche, car cela signifie qu’il doit accepter une postposition. Comme beaucoup d’autres preneurs d’hypothèque, le couple s’est rendu dépendant de son établissement financier en fractionnant son hypothèque à taux fixe. Un échelonnement ou fractionnement, ou encore «splitting», comme on appelle également cette division en tranches, est donc le plus souvent un instrument de fidélisation de la clientèle qui ne s’avère que rarement pertinent.

Harmoniser les durées

Il existe heureusement des solutions. La plus simple, mais sans doute pas la plus avantageuse, est la suivante: le couple peut prolonger la tranche qui arrive à échéance par une hypothèque à taux fixe sur deux à quatre ans ou par une hypothèque Saron pour pouvoir, à l’échéance de la deuxième, prolonger les deux en même temps chez un nouveau prestataire. En effet, en fonction de l’établissement de crédit et de ses directives, il est également possible de reprendre et de prolonger des tranches avec une différence de durée de deux ans maximum.

Amortir la tranche arrivant à échéance

Le couple peut également utiliser sa situation de départ pour amortir tout ou partie de la tranche arrivant à échéance. Avec un montant d’hypothèque plus faible, il pâtira moins d’un taux d’intérêt peu attractif. L’amortissement est d’ailleurs l’une des rares raisons rendant le fractionnement judicieux: par exemple, si le couple attend un avancement d’hoirie au bout de quelques années, il peut l’utiliser pour son amortissement, puis faire continuer une deuxième tranche au-delà.

Calculer s’il est moins cher de changer malgré les pénalités

Autre option: calculer le montant de la pénalité de remboursement anticipé à payer si le couple résilie la deuxième tranche l’été prochain. Il existe pour cela des calculateurs dédiés sur Internet. La pénalité de remboursement anticipé peut être comparée à l’économie d’intérêts réalisée en changeant de prestataire. Si les conditions le permettent, il vaut la peine de vérifier si cette pénalité peut être financée par la nouvelle hypothèque. On sait qu’un changement de prestataire permet d’économiser 0,4 à 0,8% de coûts des intérêts, car il s’agit de la différence moyenne entre le prestataire le moins cher du marché et le taux moyen de tous les prestataires.

Notre exemple le montre: le fractionnement de l’hypothèque en plusieurs tranches ne sert pas à grand-chose du point de vue des intérêts. Aucun établissement financier sur le marché suisse ne propose les conditions les plus attrayantes à tout moment et pour chaque durée. De même, les besoins des clientes et clients évoluent dans le temps, et un prestataire ne pourra généralement pas tous les couvrir aussi bien. La probabilité que l’offre de la banque habituelle pour la tranche à prolonger soit plus avantageuse ou au moins aussi intéressante que celle du prestataire le moins cher du marché est de facto nulle.