Verkaufen. Die häufigsten Fragen zum Immobilienverkauf beantwortet.

Den richtigen Preis festzulegen, ist gar nicht so einfach. Die professionelle Einschätzung durch eine Fachperson ist deshalb Gold wert. Ist der Preis zu hoch, besteht das Risiko, dass sich die Verkaufszeit verlängert und Sie den Preis nachträglich reduzieren müssen. Dies wirft bei potenziellen Käufern oftmals Fragen auf. Schätzt die Bank der Käuferschaft den Wert der Immobilie signifikant tiefer ein als den Verkaufspreis, scheitert möglicherweise die Finanzierung und damit der Verkauf. Die Käuferschaft muss dann nämlich mehr Eigenmittel aufbringen. Ein Angebot mit angemessenem Verhandlungsspielraum, das heisst nahe am Marktwert, wirkt sich hingegen positiv auf den zu erzielenden Preis und die Verkaufszeit aus.

Wechselt eine Immobilie den Besitzer oder die Besitzerin, fallen Gebühren und Steuern an, die je nach Kanton unterschiedlich sind:

• Notariatskosten
• Grundbuchgebühren
• Handänderungssteuer
• Gebühren für die Errichtung oder Anpassung des Schuldbriefs
• Grundstückgewinnsteuer

Resultiert aus dem Verkauf ein Gewinn, fällt eine Grundstückgewinnsteuer an. In manchen Kantonen muss bei einem Eigenheimverkauf neben der Grundstückgewinnsteuer zusätzlich eine Handänderungssteuer oder eine Handänderungsgebühr entrichtet werden. In der Regel wird diese vom Käufer bezahlt, mancherorts aber je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer. In einigen Kantonen kann vertraglich festgelegt werden, wer die Steuer bezahlt. Auch bei den Kosten für den Notar gibt es grosse kantonale Unterschiede. Da in vielen Kantonen der Westschweiz die Beurkundung über einen privaten Notar läuft, betragen die Kosten oft ein Vielfaches dessen, was in der Deutschschweiz anfällt.

Der Verkaufspreis von Immobilien hängt von verschiedenen Faktoren ab. Darunter auch von der Anzahl Angebote am Markt und vom Zeitpunkt, in dem ein Objekt auf dem Immobilienmarkt angeboten wird.

Eine Studie von PriceHubble, welche die Verkaufsangebote zwischen 2017 und 2022 auf die Anzahl Angebote und den besten Zeitpunkt zum Verkauf untersucht hat, kam zu folgendem Ergebnis:

Es zeigt sich, dass in den Monaten Mai, Juni und Juli sowie im Oktober durchschnittlich deutlich mehr Immobilien am Markt angeboten werden als in den Monaten Dezember und Januar oder im April.

Bezüglich des erzielten Verkaufspreises lässt sich erkennen, dass dieser über die verschiedenen Jahreszeiten durchaus Unterschiede aufweist. Immobilien, welche im Juli und August inseriert werden, weisen durchschnittlich die höchsten Verkaufspreise aus. Die niedrigsten durchschnittlichen Preise pro Quadratmeter werden dagegen im Februar erzielt. Sie liegen im Mittel CHF 85 bis CHF 88 tiefer pro Quadratmeter als in den Monaten Juli und August.

Der beste Zeitpunkt für den Verkauf einer Immobilie ist in erster Linie auch abhängig von den persönlichen Umständen. Nichtsdestotrotz lohnt es sich den Immobilienmarkt und die vorherrschenden Preise im Auge zu behalten oder sich von Experten unterstützen zu lassen, um den geeigneten Zeitpunkt zu erwischen.

Unsere Experten freuen sich, Sie dabei unterstützen zu können.

Wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück mit Gewinn verkaufen, fällt eine Grundstückgewinnersteuer an. Die Berechnung des für die Besteuerung massgebenden Grundstückgewinns erfolgt unter Berücksichtigung der sogenannten Anlagekosten, die vom Verkaufspreis abgezogen werden. Zu den Anlagekosten gehören neben dem ursprünglichen Kaufpreis alle wertvermehrenden Investitionen und die Kosten für den Verkauf (Maklergebühren, Handänderungssteuer, Inserate, Grundbuchgebühren etc.). Je nach Kanton gelangen unterschiedliche Bestimmungen zur Anwendung. Viele Kantone entlasten Immobilienbesitzerinnen und -besitzer, die ihr Haus bzw. Grundstück vor dem Verkauf viele Jahre besessen haben. Somit sind für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer drei Faktoren massgebend:

• Höhe des Verkaufsgewinns
  
• Dauer des Besitzes
  
• Standort
  

Unter gewissen Umständen wird die Grundstückgewinnsteuer nicht sofort fällig. Man spricht in diesem Fall von einem Steueraufschub. Davon kann profitieren, wer den Verkaufserlös innert angemessener Frist in eine selbstbewohnte Liegenschaft investiert.

Ja. Eine laufende Hypothek steht dem Verkauf Ihres Eigenheims nicht im Weg. Der Verkauf von Wohneigentum fällt oftmals nicht mit dem Ablauf der Hypothek zusammen. Ihnen stehen drei Möglichkeiten offen, die wir gerne mit Ihnen prüfen:

• Übertragung der Hypothek auf das neue Eigenheim
• Übernahme der Hypothek durch die Käuferschaft
• Auflösung der Hypothek (oftmals mit Kosten verbunden)

Der Verkauf einer Immobilie ist mit hohem Aufwand verbunden – hier bieten Maklerinnen und Makler Unterstützung. Es lohnt sich, eine geeignete Verkaufsstrategie zu entwickeln. Diese berücksichtigt Ihre persönliche Situation ebenso wie die Besonderheiten der Liegenschaft, die Sie verkaufen möchten. Marktanalysen, Bewertungen oder das Klären von rechtlichen und steuertechnischen Fragen erfordern zudem fachspezifisches Wissen, das Privatpersonen oftmals fehlt. Um einen Immobilienverkauf erfolgreich abzuwickeln, sollte nicht nur der beste Verkaufspreis erzielt werden, sondern vorgängig auch die Finanzierbarkeit durch Banken geprüft werden. Gerne begleiten wir Sie gemeinsam mit MoneyPark entlang Ihres Verkaufsprozesses mit unseren umfassenden Dienstleistungen.

Es lohnt sich, Massnahmen zu ergreifen, die den Wert der Immobilie positiv beeinflussen und ihre Vorzüge hervorheben. Zu einem höheren Verkaufspreis und unter Umständen auch zu einem schnelleren Verkaufserfolg tragen beispielsweise diese Massnahmen bei:

• Optische Renovierungsarbeiten (z.B. Auswechslung der Bodenbeläge, Renovierung der Aussenfassaden, frisch gestrichene Wände)
• Energetische Sanierung (z.B. durch den Einbau von neuen Fenstern, Heizungsanlagen etc.)
• Professionelle Reinigung vor Besichtigungsterminen

In der Regel lohnen sich kleinere Renovationen. Frisch gestrichene Wände oder neue Fenster sorgen für einen guten ersten Eindruck und wirken sich positiv auf den Verkaufspreis aus. Von umfassenden Renovationen ist vor einem Verkauf abzuraten. Die damit verbundenen Aufwendungen bringen meistens keinen zusätzlichen Gewinn.

Einen passenden und insbesondere qualifizierten Käufer zu finden, ist bei einem Immobilienverkauf nicht immer einfach. Wir testen für Sie anonym die aktuelle Nachfrage und greifen dabei auf einen Pool von qualifizierten Käuferinnen und Käufern zurück. Auch Maklerinnen und Makler nehmen für Sie bereits eine Einschätzung der Interessentinnen und Interessenten vor.

Scheidung
Eine Scheidung verändert meist die Wohnsituation aller Beteiligten. Besitzt ein Paar gemeinsam eine Liegenschaft, so sind unter anderem folgende Punkte zu klären:

• Wie wird das Eigentum aufgeteilt?
• Soll das gemeinsame Eigenheim verkauft werden?
• Auf wen läuft die aktuelle Hypothek?
• Kann sich eine Partei die Liegenschaft allein leisten?
• Was passiert mit allfällig investierten Vorsorgegeldern?

Erbschaft
Gehört eine Immobilie zum Nachlass, so muss sie vor der Erbteilung bewertet werden. Die Erben können sich untereinander auf einen Betrag einigen oder eine Fachperson hinzuziehen, die den Wert ermittelt. Beim Verkauf der Liegenschaft wird der Erlös anteilsmässig unter den Erben aufgeteilt. Übernimmt eine Partei die Liegenschaft, so muss sie die restlichen Erben auszahlen. Selbstverständlich muss auch bei einer geerbten Liegenschaft die Tragbarkeit gegeben sein, damit die Bank eine allfällige Hypothek bewilligt.

Die Übernahme einer Immobilie aus einer Erbschaft geht also mit rechtlichen und steuerlichen Verpflichtungen einher, die bei einem normalen Verkauf nicht anfallen. Dies gilt es zu berücksichtigen. Prüfen Sie auch unbedingt, ob eine Erbschaftssteuer anfällt und unter welchen Bedingungen eine Steuerbefreiung möglich ist.

Schenkung
Eine Schenkung ist definiert als unentgeltliche, freiwillige Zuwendung. Wenn Eltern beispielsweise ihr Haus unentgeltlich an die Kinder übertragen möchten, können sie das in Form einer Schenkung tun. Dabei gibt es verschiedene rechtliche und steuerliche Aspekte und Fragen zu berücksichtigen, die vor allem auch im Hinblick auf den Todesfall der Eltern bzw. die zukünftige Erbschaft relevant werden:

• Abklärung und Vereinbarung über eine allfällige Ausgleichspflicht im Erbfall
• Aufsetzen eines Schenkungsvertrags (notarielle Beurkundung notwendig)
• Abklärung der Steuerpflicht bei einer Abtretung in Anrechnung künftiger Erbschaft
• Vereinbarung über ein mögliches Wohn- oder Nutzniessungsrecht
• Vereinbarung über das Tragen der Hypothek und Abklärung damit einhergehender Verpflichtungen

Es gibt zusätzlich auch das Konzept der gemischten Schenkung, bei welcher Eltern ihrem Kind eine Immobilie unter dem Markt- bzw. Verkehrswert verkaufen. Dabei gilt es zu beachten, dass eine gemischte Schenkung im Erbfall grundsätzlich mit einer Ausgleichspflicht verbunden ist, wobei die Differenz zwischen Verkaufs- und Verkehrswert rechtlich als Erbvorbezug bzw. Schenkung angesehen wird. Zusätzlich muss der Wertzuwachs ausgeglichen werden. Je nach Situation kann eine gut gemeinte Schenkung im Erbfall zu einer grossen finanziellen Belastung werden.