Suchen & Ansparen. Die häufigsten Fragen rund um die Immobiliensuche beantwortet.

Für welche Immobilie sich jemand entscheidet, hängt immer auch von der finanziellen Situation ab. Deshalb ist es empfehlenswert, ein Kaufbudget zu erstellen. Das jährliche Haushaltseinkommen und die verfügbaren Eigenmittel sind Grundlage dafür. Unser Kaufbudgetrechner zeigt auf, wie hoch Ihr Budget ist.

Der geforderte Eigenmittelanteil hängt von der Nutzungsart der Immobilie ab. Bei selbstgenutztem Wohneigentum werden in der Regel 20% des Verkehrswerts als Eigenmittel benötigt. Mindestens 10% müssen sogenannte «harte» Eigenmittel sein. Das heisst, das Geld darf nicht aus der beruflichen Vorsorge (Pensionskasse) stammen. Als Eigenmittel gelten Sparguthaben, liquidierbare Anlagen und Guthaben aus der 3. Säule. Erhalten Sie einen Erbvorbezug oder eine Schenkung, können Sie dieses Kapital ebenfalls für den Hauskauf verwenden. Für Rendite- und Ferienobjekte muss mehr Eigenkapital eingesetzt werden.

1. Zu Beginn die persönlichen Anforderungen (Anzahl Zimmer, Standort) definieren: Was ist verhandelbar und was nicht?
2. Flexibilität zeigen: sich nicht zu sehr auf spezifische Details wie Seesicht, Neubau oder sonnige Lage fixieren.
3. Budget festlegen.
4. Immobilien nicht allein besichtigen. Ziehen Sie Fachleute bei.
5. Vor dem Angebot unbedingt alles durchrechnen und durch einen Finanzierungsspezialisten prüfen lassen.
6. Nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die monatlichen Kosten inkl. Nebenkosten beachten.
7. Renovationsbedarf berücksichtigen und einkalkulieren.
8. Allfällige Kaufnebenkosten (Maklergebühren, Handänderungssteuer, Notariatsgebühren etc.) berücksichtigen.

Es ist wichtig, sämtliche Unterlagen zur Immobilie vor oder während der Besichtigung einzufordern. Nur so erhalten Sie ein vollständiges Bild und können sich über wichtige Punkte wie durchgeführte Renovationen oder laufende Kosten informieren. Spätestens für die Aufnahme der Hypothek muss das Dossier komplett sein.

Dokumente zur Immobilie:

• Verkaufsdokumentation (falls vorhanden)
• Grundrisspläne (inkl. Brutto-/Nettowohnflächenberechnung)
• Aktueller Grundbuchauszug oder Kaufvertrag
• Gebäudeversicherungsnachweis (inkl. Angabe m3)
• Katasterplan (falls vorhanden)
• Fotos (Innen- und Aussenansicht)
• Liste der getätigten Renovationen in den vergangen 20 Jahren inkl. Kosten
• Verkehrswertschätzung (falls vorhanden)
• Baubeschrieb (falls vorhanden)
• Dokumente zur Energieeinstufung (Energienachweis, Minergie etc.)

Falls Objekt im Stockwerkeigentum ist:

• Stockwerkeigentümerreglement/-begründungsakt
• Nutzungs- und Verwaltungsreglement
• STWEG-Protokoll der letzten 3 Jahre
• Nebenkostenabrechnung der letzten 3 Jahre

Falls Objekt im Baurecht ist:

• Baurechtsvertrag

Bei Neubauten oder Bauprojekten:

• Kostenvoranschlag
• Reservations-/Kauf-/Werkvertrag (allenfalls Entwurf)
• Kubische Berechnung (nur bei Einfamilienhaus)
• Baubewilligung
• Bauzeitversicherung

Wird die Immobilie mittels Hypothek finanziert, verlangen die Kreditgeber ausserdem diverse Unterlagen, um Bonität und Tragbarkeit zu prüfen.

Dokumente zur Person:

• Aktuelle Steuererklärung (inkl. Liegenschaften-/Schulden-/Wertschriftenverzeichnis)
• Pensionskassenausweis (bei Vorbezug: Simulation PK-Leistungen nach Bezug)
• Lohnausweis inkl. Bonusausweis der letzten 3 Jahre
• Drei aktuelle Lohnabrechnungen/Rentennachweis/Arbeitsvertrag
• Aktueller Betreibungsauszug (max. 6 Monate alt)
• Nachweis Eigenmittel (Sparguthaben, Säule 3a etc.)
• Lebens- und Risikoversicherungspolicen (falls vorhanden)

Für Selbständigerwerbende/juristische Personen:

• Bilanz und Erfolgsrechnung der letzten 3 Jahre
• Handelsregisterauszug
• Revisionsbericht (falls revisionspflichtig)
• Budget- und Finanzplanung (falls vorhanden)

Grundsätzlich gilt: Je besser Sie dokumentiert sind, desto kleiner das Risiko für böse Überraschungen. Ein vollständiges Dossier ermöglicht zudem eine effiziente Kreditabwicklung.

Der Immobilienmarkt ist in vielen Regionen hart umkämpft. Oft sind Liegenschaften nach wenigen Tagen wieder vom Markt verschwunden oder werden unter der Hand verkauft. Deshalb ist es wichtig, die verschiedenen Möglichkeiten der Immobiliensuche zu kennen und sich über die jeweiligen Vor- und Nachteile zu informieren.

• Immobilienportale
• Suchmaschinen (z.B. Google)
• Webseiten von Immobilienfirmen
• Immobilienaushänge bei Geschäftsstellen von Banken
• Zeitungsanzeigen
• Beauftragung eines Maklers
• Tipps von Freunden und Bekannten
• Soziale Netzwerke
• Bauprojekte in der Suchregion

Um möglichst viele passende Angebote zu sehen, ist es empfehlenswert, verschiedene Suchanbieter zu berücksichtigen. Wir können Sie dabei unterstützen: Unsere Immobiliensuche aggregiert für Sie die Immobilieninserate aller bekannten Immobilienplattformen. Dazu kommen Objekte, die Sie exklusiv bei uns finden. Sie haben Zugriff auf die grösstmögliche Auswahl an Verkaufsobjekten.

Der Kauf eines Eigenheims geht mit grossen finanziellen Verpflichtungen einher. Banken und andere Finanzinstitute vergeben Hypotheken für die Finanzierung des Immobilienkaufs. Jedoch sind Käuferinnen und Käufer verpflichtet, mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen. Die Hälfte davon darf aus der beruflichen Vorsorge (Pensionskasse) stammen; die andere Hälfte muss in Form von Vermögenswerten (Kontoguthaben, Aktien) vorhanden sein. Wer sich ein Eigenheim wünscht, kommt also nicht umhin, frühzeitig Eigenkapital aufzubauen. Der Aufbau dieser Eigenmittel kann auf unterschiedliche Arten erfolgen: Neben individuellen Sparprodukten/-lösungen können auch Mittel aus einer Schenkung oder einem Erbvorbezug verwendet werden. Auch ein privates Darlehen – etwa von Familienmitgliedern – akzeptieren Banken unter bestimmten Bedingungen.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Eigenmittel für den Hauskauf aufzubauen. In jedem Fall empfehlen wir, sich frühzeitig mit diesen zu befassen. So kann der Traum vom Eigenheim Realität werden.

Säule 3a

Die Säule 3a ist eine gute Möglichkeit, Kapital für ein Eigenheim aufzubauen und Steuern zu sparen. Auch bekannt als «gebundene Vorsorge», weil das angesparte Vermögen bis zum Erreichen des Pensionierungsalters blockiert ist und nur für bestimmte Zwecke bezogen werden kann. Diese sind:

• Erwerb oder Renovation von selbstgenutztem Wohneigentum
• Wegzug ins Ausland
• Selbständige Erwerbstätigkeit
• Rückzahlung einer Hypothek
• Invalidität oder Tod

Die Säule 3a bietet verschiedene Vorteile:

• Steuerersparnisse: Die jährliche Einzahlung kann von den Einkommenssteuern abgezogen werden.
• Vorbezug für gute Gründe: Für Entschlüsse, wo viel Kapital gebraucht wird, kann das 3a-Kapital vorzeitig bezogen werden. Dazu zählen die Selbständigkeit oder der Erwerb eines selbstgenutzten Wohneigentums.
• Individuelles Sparen: Sie zahlen so viel ein, wie Sie wollen und können. Pro Jahr dürfen Sie maximal CHF 7'056 (Selbständige CHF 35'280) einzahlen.
• Unabhängige Vorsorge: Die Säule 3a ermöglicht es Ihnen, Ihre Altersvorsorge selbstbestimmt und nachhaltig zu verbessern. Bereits 5 Jahre vor dem ordentlichen Pensionierungsalter kann mit dem Bezug der 3a-Gelder begonnen werden.

Säule 3b

Die Säule 3b gilt als freie Vorsorge, da sie an keine Bezugskriterien gebunden ist. Oft wird das 3b-Sparen in Form von Wertschriften, Versicherungspolicen, Fonds oder Sparkonten angeboten. Gleichzeitig lassen sich mit solchen Produkten Risiken wie Tod oder Invalidität absichern. 3b-Guthaben können beim Eigenheimkauf als zusätzliche Sicherheit angerechnet werden, was das Kreditrating verbessert.

Einkauf in Pensionskasse

Erwerbstätige Personen verfügen in der Regel über Vermögen in der Pensionskasse (2. Säule). Entsteht eine Beitragslücke in der Pensionskasse, etwa durch einen Arbeitsunterbruch, können Sie diese Lücke durch spätere Einkäufe schliessen. Auch nach einer Lohnerhöhung besteht oft Potenzial für einen zusätzlichen Einkauf. Wie gross Ihr Einkaufspotenzial ist, steht in Ihrem Pensionskassenausweis. Der eingezahlte Betrag kann vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Kaufen Sie ein Eigenheim, können Pensionskassengelder bezogen oder als zusätzliche Sicherheit verpfändet werden. Gut zu wissen: Ein Bezug ist nur alle fünf Jahre und frühestens drei Jahre nach einem Einkauf möglich.

Wertschriftenanlagen

Wertschriften wie Aktien oder Obligationen erwirtschaften im Vergleich zu Sparkonten oft eine attraktivere Rendite. So können Sie Ihr Sparziel schneller erreichen. Lassen Sie sich bei Wertschriftenanlagen unbedingt beraten: Die passende Lösung hängt u.a. von Ihren Bedürfnissen, vom Zeithorizont und Ihrem Risikoappetit ab. Unsere Beraterinnen und Berater unterstützen Sie bei der Wahl der richtigen Anlagelösung.

Ein Erbvorbezug ist eine unentgeltliche Zuwendung unter Erblassern und Erben zu Lebzeiten. So können beispielsweise Eltern ihre Nachkommen finanziell unterstützen. Ein Erbvorbezug muss im Testament festgehalten und ausgeglichen werden, damit andere erbberechtigte Personen – meist Geschwister und andere Familienangehörige – nicht benachteiligt werden.

Steuerliche und rechtliche Auswirkungen
Ein Erbvorbezug oder eine Schenkung sind grundsätzlich steuerpflichtig. Die Regelungen variieren jedoch von Kanton zu Kanton.

Auswirkungen auf Hypothek
Ein Erbvorbezug zählt zu den sogenannten «harten Eigenmitteln»: Das heisst, die Bank zählt den Erbvorbezug zu dem Vermögen, das Sie angespart haben, dazu. Dies führt unter Umständen zu besseren Konditionen bei der Hypothekenvergabe. Zu beachten: Ein verzinsliches Darlehen zählt nicht als Eigenmittel.

Unter Umständen haben Sie die Möglichkeit, bei Drittpersonen ein Darlehen aufzunehmen. Dieses Geld können Sie zu den Eigenmitteln rechnen, die Sie für den Immobilienkauf benötigen. Allerdings akzeptieren nicht alle Banken diese Lösung, weil Sie sich damit zusätzlich verschulden. Einzig ein zinsloses Darlehen ohne feste Laufzeit wird von einzelnen Finanzierungspartnern als Eigenmittel angerechnet. Klären Sie diesen Punkt frühzeitig ab. Ausserdem gilt auch bei privaten Darlehen: Konditionen unbedingt schriftlich festhalten.

Steuerliche und rechtliche Auswirkungen
Ein Darlehen lässt sich grundsätzlich vom steuerbaren Vermögen abziehen. Eine vollständige Finanzierung mit Fremdkapital kann aber unter Umständen zu schlechteren Konditionen bei der Hypothekenvergabe führen.

Der Immobilienmarkt unterliegt einer gewissen Saisonalität. Diese lässt sich an der Anzahl geschalteter Immobilieninserate messen: Von November bis Februar herrscht am Immobilienmarkt die tiefste Aktivität. So liegt die Anzahl der Inserate im Januar um 6,5% unter dem Jahresdurchschnitt. Im Frühling erhöht sich auch die Aktivität am Immobilienmarkt. Die im Schnitt höchste Anzahl an Immobilienangeboten finden Sie jeweils im September. Wir empfehlen kaufinteressierten Personen deshalb, bereits Anfang des Jahres bei unterschiedlichen Suchportalen ein Suchabonnement zu hinterlegen. Übrigens: Unser Suchportal beinhaltet zusätzlich zu den Objekten aller gängigen Suchportale auch eine Vielzahl von Immobilien, die Sie nur bei uns finden.