Kaufen & Finanzieren. Die häufigsten Fragen rund um Hypotheken kurz erklärt.

Eine Hypothek ist ein Kredit, der durch das Pfandrecht an einer Immobilie abgesichert ist. Denn wer ein Eigenheim baut oder kauft, kann oft nur einen Teil der nötigen Mittel selbst aufbringen. Das fehlende Kapital wird in der Regel mittels einer Hypothek finanziert.

Eine Hypothek ist ein Kredit, der durch eine Immobilie gesichert ist. Wer in der Schweiz ein Haus oder eine Wohnung kauft, muss 20% des Kaufpreises als Eigenkapital aufbringen. Dabei darf auf verschiedene finanzielle Mittel zurückgegriffen werden, etwa auf Barvermögen, Ersparnisse, Erbvorbezug oder Guthaben aus der 3. Säule. Man spricht dabei von sogenannten «harten» Eigenmitteln. Zusätzlich dürfen auch Gelder aus der beruflichen Vorsorge (2. Säule) eingebracht werden. Die harten Eigenmittel müssen jedoch mindestens 10% des Verkehrswerts betragen. Die restlichen 80% des Kaufpreises können über Fremdkapital – meist in Form einer Hypothek – finanziert werden. Die Immobilie dient als Sicherheit für die Hypothek. Die Vergabe einer Hypothek ist an verschiedene Anforderungen geknüpft.

Es gibt drei verschiedene Hypothekarmodelle: Festhypothek, SARON-Hypothek (ehemals LIBOR-Hypothek) und variable Hypothek. Als besondere Form der Festhypothek kommt die Forward-Hypothek dazu. Sie unterscheiden sich hinsichtlich Laufzeit und Berechnung des Zinssatzes.

Bei einer Festhypothek einigen sich Hypothekargeber und -nehmer auf einen Zinssatz, der über die gesamte Laufzeit der Hypothek gleich bleibt. Das heisst, Sie profitieren zwar nicht von einem sinkenden Zinsniveau während der Laufzeit, allerdings entstehen bei steigenden Zinsen auch keine zusätzlichen Kosten. Dies ermöglicht ein hohes Mass an finanzieller Planungssicherheit. Achtung: Es kommt vor, dass Kreditgeber trotz fester Laufzeit Kündigungsfristen in den Kreditvertrag aufnehmen. Es lohnt sich also, eine mögliche Ablösung/Verlängerung frühzeitig (mind. 12 Monate vor Fälligkeit) anzugehen.

Die SARON-Hypothek gilt als Nachfolgeprodukt der LIBOR-Hypothek. Sie orientiert sich am SARON-Referenzzinssatz: Dieser basiert auf getätigten Transaktionen am Schweizer Geldmarkt und wird täglich neu berechnet. Kreditnehmende können bei der SARON-Hypothek nicht mehr zwischen unterschiedlichen Refinanzierungszeiten (1M, 3M, 6M, 12M) wählen, da die Refinanzierungszeit nur noch einen Tag beträgt. Der SARON-Zinssatz setzt sich aus dem Durchschnitt des Referenzzinssatzes plus der Marge der Bank zusammen und wird jeweils per Zahlungstermin der Zinsen rückwirkend berechnet. Trotz variablem Zinssatz verlangen die Finanzierungsgeber in der Regel einen Rahmenvertrag von zwei bis fünf Jahren.

Die variable Hypothek ist im aktuellen Tiefzinsumfeld die teuerste der drei Hypothekarformen. Sie findet normalerweise bei kurzfristigen Projekten Anwendung – beispielsweise für eine Zwischenfinanzierung oder bei kleineren Renovationen. Die variable Hypothek hat keine feste Laufzeit; sie kann unter Einhaltung der Kündigungsfrist jederzeit aufgelöst werden. Deshalb bietet sie Kreditnehmerinnen und Kreditnehmern die grösstmögliche Flexibilität.

Die Forward-Hypothek ist eine spezielle Ausprägung der Festhypothek. Mit einer Forward-Hypothek können Sie sich gegen steigende Zinsen absichern, falls die Eigentumsübertragung oder die Verlängerung der Hypothek in der Zukunft liegt. Dies ist sinnvoll, wenn Sie von einem steigenden Zinsniveau ausgehen: Gegen einen Zuschlag fixieren Sie den aktuellen Zins für Ihren künftigen Kredit. Die maximale Zeitspanne zwischen Fixierung der Zinsen und Auszahlung der Hypothek liegt je nach Kreditgeber bei 36 Monaten, oftmals ist sie auch kürzer. Bei einzelnen Anbietern gibt es zudem eine bestimmte Periode, für die noch kein Zuschlag berechnet wird. Ein detaillierter Vergleich lohnt sich also.

Bei der Hypothek gilt das gleiche wie beim Haus oder der Wohnung: Die beste Lösung hängt von Ihren Bedürfnissen und finanziellen Voraussetzungen ab. Junge Familien streben oft nach finanzieller Stabilität und wählen einen gleichbleibenden Zinssatz über eine lange Laufzeit. Wer nach der Pensionierung einen Umzug plant, wählt hingegen ein Hypothekarprodukt mit kürzerem Zeithorizont. Anders als viele Banken offerieren bestimmte Pensionskassen und Versicherungen zudem Hypotheken, die mehr Flexibilität punkto vorzeitiger Auflösung, Amortisation oder vorzeitiger Verlängerung (auch während der Laufzeit) bieten. Die Beraterinnen und Berater von unserem Partner MoneyPark stellen Ihnen gerne die entsprechenden Lösungen vor.

Finanzinstitute gewähren für Wohneigentum in der Regel 80% – in Ausnahmefällen bis zu 90% – der Kauf- oder Bausumme als Hypothek. Dabei unterscheiden sie zwischen erster und zweiter Hypothek: Die 1. Hypothek beträgt zwischen 65% und 66.6% des Verkehrswerts. Alles, was höher als dieser Wert ist, fällt automatisch in die 2. Hypothek. Warum diese Unterteilung? Grund ist die Amortisationspflicht: Diese sorgt dafür, dass die Kreditnehmenden dank steigender Eigenkapitalquote fürs Alter oder gegen Wertkorrekturen geschützt sind. Die 2. Hypothek muss deshalb innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Pensionierungsalter (je nachdem, was zuerst eintritt) zurückbezahlt werden. Dies geschieht in der Regel mittels direkter oder indirekter Amortisation. Sobald die 2. Hypothek abbezahlt ist – und die Belehnung somit unter 66.6% liegt –, besteht keine Amortisationspflicht mehr. Wenige Anbieter verrechnen für die 2. Hypothek aufgrund des erhöhten Risikos nach wie vor einen kleinen Zinsaufschlag. Dies ist jedoch je länger, desto weniger der Fall.

Als Belehnung wird das Verhältnis vom Kaufpreis zum fremdfinanzierten Anteil (Hypothek) bezeichnet. Die Belehnungshöhe wird üblicherweise in Prozent angegeben, wobei die maximale Belehnung in der Regel bei 80% liegt. Anders ausgedrückt: Ist die Tragbarkeit gegeben, können bis zu 80% (in Ausnahmefällen bis zu 90%) des Kaufpreises mit einer Hypothek finanziert werden. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital aufgebracht werden müssen.

Beispiel:
Der Kaufpreis einer Immobilie beträgt CHF 1 Million. Die Käufer bringen CHF 200’000 als Eigenmittel ein und beziehen eine Hypothek von CHF 800’000. Die Belehnung beläuft sich somit beim Kaufzeitpunkt auf 80% (CHF 800’000 / CHF 1’000’000 x 100). Wählen die Kunden die direkte Amortisation, womit sich die Hypothek jährlich reduziert, so verkleinert sich auch die Belehnung von Jahr zu Jahr. Da sich der Marktwert einer Immobilie über die Jahre verändert, können Eigentümerinnen und Eigentümer beim Kreditgeber nach einigen Jahren eine Neubeurteilung anfordern. Ist der Marktwert gestiegen, reduziert sich die Belehnung und damit auch die Amortisationspflicht.

Kreditgeber müssen wissen, ob ihre Kundinnen und Kunden die laufenden Kosten für ein Eigenheim tragen können. Deshalb achten sie genau auf die Tragbarkeit. Darunter versteht man das Verhältnis der kalkulatorischen Kosten zum Haushaltseinkommen der Kreditnehmenden. Zu diesen Kosten gehören Zinsen, Amortisation sowie Unterhalts- und Nebenkosten. Letztere umfassen beispielsweise Versicherungsprämien, Heizungs- und Stromkosten oder die Rückstellungen für künftige Renovationen. Als Faustregel gilt, dass die kalkulatorischen Kosten der Liegenschaft nicht höher sein sollten als ein Drittel des Haushaltseinkommens. Dieses beinhaltet sämtliche regelmässigen Einkünfte inkl. 13. Monatslohn und allfälliger Boni, wobei diese in der Regel nur zu einem reduzierten Anteil angerechnet werden (Bsp. 50% des Durchschnitts der letzten 3 Jahre).

Die Ermittlung der Kosten erfolgt anhand der sogenannten Tragbarkeitsrechnung. Es gilt zu beachten, dass für die Festlegung der laufenden Hypothekarkosten nicht mit den aktuellen Zinssätzen gerechnet wird. Vielmehr erfolgt die Berechnung anhand von langjährigen durchschnittlichen Zinsen – in der Regel 4.5% bis 5%. Dies dient schlussendlich der Sicherheit der Kreditnehmenden: Es stellt sicher, dass diese auch bei höheren Zinsen keine Zahlungsschwierigkeiten haben. Die Unterhalts- und Nebenkosten bewegen sich im Bereich von 0.5% bis 1% des Kaufpreises. Für die Festlegung des genauen Prozentsatzes orientieren sich die Finanzierungsgeber am Alter der Immobilie: Die Nebenkosten für Neubauten fallen dabei tiefer aus als jene für ältere Gebäude.

Berechnen Sie die Tragbarkeit für Ihre Wunschimmobilie mit unserem Hypothekenrechner.

Beispiel:
Der Kaufpreis einer Immobilie beläuft sich auf CHF 1 Million. Die Käufer bringen CHF 200’000 als Eigenmittel ein und beziehen eine Hypothek von CHF 800’000. CHF 650’000 fallen dabei unter die 1. Hypothek und CHF 150’000 unter die 2. Hypothek, die vollständig amortisiert werden muss. Das anrechenbare Haushaltseinkommen der Käufer beläuft sich auf total CHF 200’000 pro Jahr. Als Unterhalts- und Nebenkosten werden 1% einkalkuliert, und die Amortisationsdauer für die 2. Hypothek beläuft sich auf 15 Jahre.

Die Tragbarkeitsbestimmungen stellen oft eine hohe Hürde beim Kauf eines Eigenheims dar. Viele Anbieter haben ihre Vergabekriterien deshalb angepasst. Als sogenannte Ausnahmegeschäfte bewilligen sie auch Finanzierungen, die die strengen Richtlinien nicht vollends erfüllen. Dies setzt jedoch eine individuelle Beurteilung des Kreditgebers voraus.

Amortisation ist ein anderes Wort für die Rückzahlung der Hypothek. Amortisieren heisst also, die ganze Hypothek oder einen Teil davon in regelmässigen Abständen und gleichbleibenden Beträgen zurückzubezahlen. Meistens wird vereinbart, dass die Amortisation jährlich oder vierteljährlich getätigt wird. Im Gegensatz zur 1. Hypothek besteht für die 2. Hypothek eine Amortisationspflicht: Sie muss innerhalb von 15 Jahren oder aber bis spätestens zum ordentlichen Rentenalter amortisiert sein. Bei zwei Kreditnehmenden ist jeweils das Alter der älteren Person relevant.

Es wird zwischen der direkten und indirekten Amortisation unterschieden.

Direkte Amortisation
Bei der direkten Amortisation leisten Sie eine im Vorhinein festgelegte, regelmässige Rückzahlung, wodurch sich die Höhe der Hypothek laufend verringert. Durch die Rückzahlungen reduziert sich automatisch auch die jährliche Zinsbelastung.

Indirekte Amortisation
Bei der indirekten Amortisation leisten Sie keine direkte Rückzahlung, sondern zahlen den Amortisationsbetrag regelmässig auf ein 3a-Vorsorgeprodukt (Konto, Vorsorgepolice) ein. Die Rückzahlung erfolgt dann gesammelt zu einem späteren Zeitpunkt (z.B. bei Fälligkeit einer Tranche), spätestens aber anlässlich der Pensionierung. Indirekt zu amortisieren ist steuerlich attraktiv:

• Steuerliche Abzugsfähigkeit der Zahlungen bei der Einkommenssteuer
• Gleichbleibender Kreditbetrag, der bei der Vermögenssteuer in Abzug gebracht werden kann

Folgende Kosten müssen Sie berücksichtigen:

• Zinskosten für die Hypothek
• Nebenkosten
• Unterhalt
• Steuerbelastungen

Wie viel für die laufenden Kosten eingerechnet werden soll, ist abhängig von der Immobilie (Alter, Ausbaustandard etc.) und vom Wohnort. Als Faustregel gilt, dass Sie für Unterhalts- und Nebenkosten pro Jahr mindestens 1% des Liegenschaftswerts einrechnen. Zu den Nebenkosten zählen u.a. Strom, Wasser, Heizkosten sowie Rückstellungen für Renovationen. Denn es empfiehlt sich, Rückstellungen für den Unterhalt zu bilden, etwa für den Ersatz der Heizung oder für neue Fenster. Bei Stockwerkeigentum kommen zusätzliche Ausgaben für den allgemeinen Teil hinzu. Dazu zählen beispielsweise Verwaltungskosten oder Hauswart- und Gärtnerarbeiten.

Für eine gesamtheitliche Beurteilung der Wohnkosten sollte zudem die Steuerbelastung durch den Eigenmietwert berücksichtigt werden. Zusammenfassend setzen sich die Wohnkosten im Eigentum also wie folgt zusammen: Zinskosten Hypothek + Unterhalts- und Nebenkosten + steuerliche Belastungen. Ebenfalls im Budget einzuplanen ist selbstverständlich die Amortisation. Da es sich bei der Amortisation aber um eine Abzahlung der Hypothek handelt, zählt diese nicht als laufende Kosten.

Eine Hypothek kann grundsätzlich immer in Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten und Zinssätzen aufgeteilt werden. Dies macht jedoch nur dann Sinn, wenn Sie in absehbarer Frist eine auslaufende Tranche zurückzahlen wollen. Liegen die Fälligkeiten der unterschiedlichen Tranchen zwei oder mehr Jahre auseinander, kann der bisherige Finanzierungspartner die Konditionen bei einer Tranchenfälligkeit quasi diktieren. Dies, weil ein Wechsel einer einzelnen Tranche zu einem attraktiveren Finanzierungsgeber nicht oder nur mit grossem Aufwand möglich ist. Nebst einem Schuldbriefsplitting muss der neue Finanzierungsgeber zudem in den 2. Rang treten, was es für diesen sehr unattraktiv macht. Wir empfehlen deshalb, die Finanzierung als einzelne Tranche zu beziehen. Dies stärkt Ihre Verhandlungsposition bei Fälligkeit.

Eine Immobilie verkaufen und den Erlös sogleich in ein neues Zuhause investieren: Was in der Theorie einfach klingt, ist in der Praxis oftmals kompliziert. So kaufen viele Immobilienbesitzer ihr neues Wunschobjekt nicht, weil das Timing nicht stimmt. Oft ist ein Grossteil des Vermögens in der aktuellen Liegenschaft gebunden, und gleichzeitig wird eine Anzahlung fürs neue Objekt gefordert. Prüfen Sie die Möglichkeiten einer Zwischenfinanzierung. Worauf zu achten ist, lesen Sie in unserem Blog-Beitrag.