Absichern & Wohnen. Die häufigsten Fragen rund ums Eigenheim.

Den Wert einer Immobilie bestimmen verschiedene Faktoren. Eine Beurteilung erfolgt sowohl anhand von objektspezifischen Merkmalen wie auch aufgrund der Lage. Je nach Art der Immobilie kommen zudem andere Bewertungsmethoden zum Einsatz:

Vergleichswertmethode (hedonische Methode)
Die Bewertung erfolgt mithilfe von Computermodellen: Die Modelle vergleichen die Immobilie anhand von mehr als 70 Kriterien mit ähnlichen Objekten in der Region. Auf Basis von tatsächlich erzielten Marktpreisen wird mit einem statistischen Verfahren ein objektiver Wert für die Immobilie ermittelt. Diese Methode ist vergleichsweise günstig und mit wenig Aufwand verbunden. Angewandt wird sie für Einfamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser mit einem Gewerbeanteil von maximal 30%. Dazu müssen ausreichend vergleichbare Objekte im örtlichen Immobilienmarkt vorhanden sein. Historische Liegenschaften, Liebhaberobjekte oder Häuser mit überdurchschnittlichem Landanteil können mit dieser Methode allerdings nur unzureichend bewertet werden. Finanzierungsinstitute verwenden bei der Prüfung eines Hypothekarantrages in der Regel die Vergleichswertmethode.

Realwertmethode (Substanzwertmethode)
Die Bewertung der Immobilie erfolgt anhand des sogenannten Real- bzw. Substanzwerts. Er lässt sich folgendermassen berechnen:

Realwert = Landwert + Zeitbauwert (Neubauwert – Altersentwertung + Bauneben- und Umgebungskosten)

Zur Ermittlung der notwendigen Werte wird eine Fachperson hinzugezogen (Expertenschätzung). Die Fachperson besichtigt die Immobilie und nimmt die Bewertung anhand verschiedener Informationsgrundlagen (z.B. Grundbuchauszüge, Baubeschriebe etc.) vor. Diese Methode ist vergleichsweise teuer, weil eine Besichtigung vor Ort notwendig ist. Sie empfiehlt sich insbesondere bei Liebhaberobjekten oder Luxusimmobilien, für die keine Vergleichswerte bestehen.

Ertragswertmethode
Die Methode gelangt bei Renditeliegenschaften wie beispielsweise Mehrfamilienhäusern oder gewerblich genutzten Objekten zur Anwendung: Der Immobilienwert wird nämlich anhand der Mieterträge berechnet. Hierbei wird ermittelt, welche Rendite nach Abzug sämtlicher Unterhalts- und Verwaltungskosten mit der Immobilie erzielt werden kann. Dabei werden die Einnahmen, die durch die Vermietung im Laufe der Jahre erzielt werden können, hochgerechnet und kapitalisiert.

Barwertmethode (Discounted-Cash-Flow-Methode)
Die Bewertung der Immobilie erfolgt basierend auf der Einschätzung zukünftiger Geldströme. Diese Geldströme werden diskontiert, um den Kapitalwert des Objekts zu bestimmen. Es handelt sich um ein international anerkanntes Verfahren, das eine Alternative zur Ertragswertmethode darstellt. Zur Anwendung gelangt diese Methode ebenfalls bei Renditeliegenschaften.

Die Entwicklung des regionalen Immobilienmarktes kann sehr dynamisch sein. Dank unserer Immobilienplattform für private Wohneigentümer behalten Sie stets den Überblick über die Nachfrage und das Angebot in Ihrem lokalen Immobilienmarkt. Sie können sich zudem über geplante Bauprojekte informieren oder herausfinden, wann die nächste Renovation ansteht. 

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Eine Renovation kann im Hinblick auf die Wertentwicklung einer Immobilie vorteilhaft sein. Insbesondere Massnahmen zur Erhöhung der Energieeffizienz (z.B. Heizungsmodernisierung, verbesserte Isolation) wirken sich positiv auf den Wert aus. Zudem senkt ein tieferer Energieverbrauch die Kosten. Auch Steuervorteile sind anzumerken, weil die meisten Gemeinden, Kantone und der Bund Abzüge bei Ausgaben für Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen oder Energiesparfenster ermöglichen. Zudem gibt es zahlreiche Förderprogramme für energetische Bauten.

Grundsätzlich gilt: Früher oder später fallen kleinere oder grössere Umbauten, Renovationen oder Sanierungen an. Kleinere Arbeiten sollten Sie aus Ihren Rücklagen für den laufenden Unterhalt finanzieren können. Grössere Renovationen, Sanierungen oder klimafreundliche Umbauten können auf andere Art finanziert werden:

Hypothek aufstocken
Für die Finanzierung von Umbauten, Renovationen oder Sanierungen möchten Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer oft ihre Hypothek erhöhen. Dies ist naheliegend, es gibt allerdings zwei wichtige Punkte zu beachten:

Banken finanzieren primär wertvermehrende Massnahmen (z.B. ein neuer Wintergarten). Wenn Sie Ihre Küche renovieren oder die Heizung ersetzen, sind das werterhaltende Massnahmen. Diese werden von der Bank nicht immer finanziert, weil der Wert der Immobilie sich nicht verändert. Ausnahmen gibt es bei tiefen Belehnungen: Innerhalb der 1. Hypothek (bis 66.6%) kann im Normalfall problemlos zusätzliches Kapital bezogen werden.

Bei einem Gesuch für eine Hypothekenaufstockung prüfen Banken die Einkommensverhältnisse nochmals und lassen die Immobilie neu schätzen. Bei einem geringeren Einkommen oder, falls die Immobilie an Wert verloren hat, kann es vorkommen, dass der Kreditgeber die Kreditsumme nach unten korrigiert. Allenfalls müssen Sie dann zuerst Geld zurückzahlen, bevor der Kreditgeber die Renovation finanziert.

Vorsorgegelder beziehen
Für die Finanzierung von Umbauten, Renovationen oder Sanierungen erlaubt das Gesetz den Bezug von Vorsorgegeldern aus der 2. und 3. Säule, jedoch bloss alle fünf Jahre und nur unter bestimmten Bedingungen:

• Vorsorgegelder dürfen nur für wertvermehrende Massnahmen vorzeitig bezogen werden.
• Falls das Vorsorgeguthaben im Rahmen der Hypothek verpfändet wurde, brauchen Sie das Einverständnis Ihrer Bank.
• Ist Ihr Vorsorgeguthaben noch nicht verpfändet, können Sie es für die Renovationen verpfänden. Dazu prüft die Bank Ihre Einkommenssituation und nimmt eine Immobilienbewertung vor.
• Bezogene Vorsorgegelder müssen zu einem reduzierten Satz versteuert werden.

Fördergelder beantragen
Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung klimafreundlich bzw. energieeffizient umbauen, lohnen sich Abklärungen zu Fördergeldern und vergünstigten Hypotheken. Fördermassnahmen werden von Bund, Kantonen, Städten oder Gemeinden, aber auch von regionalen Elektrizitäts- und Erdgasversorgern ermöglicht. Wenn Sie Ihr Eigenheim nach Minergie-Standard umbauen und zertifizieren lassen, können Sie ausserdem bei vielen Finanzierungsgebern eine Minergie-Hypothek zu vergünstigten Konditionen beantragen.