Recherche & épargne. Foire aux questions relatives à la recherche de biens immobiliers.

Le choix d’un bien immobilier dépend aussi toujours de la situation financière de la personne concernée. C’est pourquoi il est recommandé d’établir un budget d’achat. Le revenu annuel du ménage et les fonds propres disponibles en constituent la base. Notre calculateur de budget d’achat vous permet de définir ce dernier.

La part de fonds propres requise dépend du type d’utilisation du bien immobilier. Pour les logements en propriété à usage personnel, les fonds propres doivent, en règle générale, s’élever à 20% de la valeur vénale. Au moins 10% doivent être des fonds propres dits durs. Cela signifie que cet argent ne doit pas provenir de la prévoyance professionnelle (caisse de pension). Sont considérés comme fonds propres les avoirs d’épargne, les placements facilement réalisables et les avoirs du 3e pilier. Si vous bénéficiez d’une avance d’hoirie ou d’une donation, vous pouvez également utiliser ce capital pour acquérir un logement. Pour les immeubles de rapport et les résidences de vacances, la part de fonds propres requise est plus importante.

1. Il convient en premier lieu de définir ses attentes personnelles (nombre de pièces, localisation): qu’est-ce qui est négociable et qu’est-ce qui ne l’est pas?
2. Faire preuve de flexibilité: ne pas trop s’accrocher à des détails spécifiques comme une vue sur le lac, une nouvelle construction ou une exposition plein sud.
3. Fixer un budget.
4. Ne pas visiter seul⋅e le bien immobilier. Faire appel à des personnes professionnelles.
5. Avant de soumettre une offre, il est impératif de tout calculer et de faire contrôler ce calcul par un spécialiste en financement.
6. Ne pas tenir uniquement compte du prix d’achat mais également des frais mensuels et des frais accessoires.
7. Prendre en compte les rénovations et calculer les montants correspondants.
8. Tenir compte des éventuels frais accessoires liés à l’achat (frais de courtage, impôt sur les mutations, frais de notaire, etc.).
   

Il est important de demander tous les documents se rapportant au bien immobilier avant ou pendant la visite. Ce n’est qu’ainsi que vous pouvez vous faire une idée complète du bien et vous renseigner sur des points importants, comme les rénovations effectuées ou les frais courants. Le dossier doit être complet au plus tard pour le prêt hypothécaire.

Documents se rapportant au bien immobilier:

• Dossier de vente (si disponible)
• Plans (avec calcul de la surface habitable nette/brute)
• Acte de vente ou extrait du registre foncier actuel
• Attestation d’assurance-bâtiment (avec indication du nombre de m3)
• Plan cadastral (si disponible)
• Photos (vues extérieures et intérieures)
• Liste des rénovations réalisées lors des 20 dernières années (coûts inclus)
• Estimation de la valeur vénale (si disponible)
• Descriptif de la construction (si disponible)
• Documents relatifs à classe énergétique (justificatif énergétique, Minergie, etc.)

S’il s’agit d’une propriété par étages:

• Règlement/acte de constitution de la copropriété
• Règlement d’utilisation et de gestion
• Procès-verbal de copropriété des 3 dernières années
• Décompte des charges des 3 dernières années

Si le droit de superficie s’applique:

• Contrat de droit de superficie

En cas de nouvelle construction ou de projet de construction:

• Devis
• Contrat de réservation / acte de vente / contrat d’entreprise (éventuellement projet)
• Calcul de la surface en m3 (uniquement pour les maisons individuelles)
• Permis de construire
• Assurance pour la durée de la construction

Si le bien immobilier est financé au moyen d’une hypothèque, les prêteurs exigent en outre différents documents afin de contrôler la solvabilité et la capacité financière.

Documents relatifs à la personne:

• Déclaration d’impôt actuelle (y compris liste des bien, des dettes et des titres)
• Certificat de la caisse de pension (en cas de versement anticipé: simulation des prestations de la caisse de pension après perception)
• Certificats de salaire avec certificats de prime des 3 dernières années
• Trois derniers décomptes de salaire/justificatif de rente/contrat de travail actuel
• Extrait du registre des poursuites actuel (datant de 6 mois max.)
• Justificatif des fonds propres (avoir d’épargne, pilier 3a, etc.)
• Polices d’assurance vie et risque (si disponibles)

Pour les travailleurs indépendants/personnes morales:

• Bilan et compte des résultats des 3 dernières années
• Extrait du registre du commerce
• Rapport de révision (si soumis à révision)
• Planification budgétaire et financière (si disponible)

En principe, plus vous disposez de documents, moins vous risquez d’avoir de mauvaises surprises. Un dossier complet permet en outre une gestion plus efficace des crédits.

Le marché immobilier est très concurrentiel dans de nombreuses régions. Souvent, des biens-fonds disparaissent du marché au bout de quelques jours ou sont vendus sous le manteau. C’est pourquoi il est important de connaître les différentes possibilités de recherche de biens et de se renseigner sur leurs différents avantages et inconvénients.

• Portails immobiliers
• Moteurs de recherche (p. ex. Google)
• Sites Internet d’agences immobilières
• Annonces immobilières dans les agences bancaires
• Annonces dans les journaux
• Courtier
• Tuyaux de proches et de connaissances
• Réseaux sociaux
• Projets de construction dans la région de recherche

Pour voir le plus d’offres correspondantes possible, il est recommandé d’utiliser différents moteurs de recherche. Nous pouvons vous y aider: notre portail de recherche de biens immobiliers regroupe pour vous les annonces de toutes les plateformes immobilières connues. À cela viennent s’ajouter des biens que vous ne pourrez trouver que chez nous. Vous avez accès au plus grand choix possible de biens à vendre.

L’achat d’un logement en propriété s’accompagne d’importants engagements financiers. Les banques et autres établissements financiers accordent des hypothèques pour financer l’achat d’un bien immobilier. Toutefois, il convient de fournir au moins 20% du prix d’achat sous forme de fonds propres. La moitié de cette somme peut provenir de la prévoyance professionnelle (caisse de pension) et l’autre moitié, d’actifs (avoirs en compte, actions). Les personnes qui souhaitent par conséquent devenir propriétaire d’un logement n’ont, par conséquent, pas d’autre choix que de se constituer suffisamment tôt des fonds propres. Plusieurs moyens permettent d’y parvenir: outre les solutions/produits d’épargne individuels, il est également possible de recourir à une donation ou à une avance d’hoirie. Les prêts privés, par exemple auprès de membres de la famille, sont également acceptés par les banques sous certaines conditions.

Il existe différents moyens de se constituer des fonds propres en vue de l’achat d’un logement. Quelle que soit la solution retenue, nous vous conseillons de vous y prendre le plus tôt possible. Ainsi votre rêve de devenir propriétaire pourra devenir réalité.

Pilier 3a

Le pilier 3a est un bon moyen de se constituer un capital pour l’achat d’un logement et de réaliser des économies d’impôts. Il est également connu sous le terme de «prévoyance liée» puisque l’épargne réalisée est bloquée jusqu’à l’âge du départ à la retraite et ne peut être utilisée qu’aux fins spécifiques suivantes:

• Acquisition ou rénovation d’un logement en propriété à usage personnel
• Départ à l’étranger
• Activité professionnelle indépendante
• Remboursement d’une hypothèque
• Invalidité ou décès
  

Le pilier 3a offre différents avantages:

• Économies fiscales: les versements annuels peuvent être déduits des impôts sur les revenus.
• Versement anticipé en cas de raisons valables: pour les projets nécessitant un capital important, comme s’installer à son compte ou acquérir un logement en propriété à usage personnel, un versement anticipé du capital 3a est possible.
• Épargne individuelle: vous versez autant que vous le souhaitez ou le pouvez. Vous pouvez verser au maximum CHF 7'056  (CHF 35'280  pour les travailleurs indépendants) par an.
• Prévoyance indépendante: le pilier 3a vous permet d’améliorer de manière autonome et durable votre prévoyance vieillesse. Vous pouvez profiter d’un versement des fonds 3a dès 5 ans avant l’âge ordinaire de départ à la retraite.

Pilier 3b

Le pilier 3b, n’étant lié à aucun critère de versement, est considéré comme une prévoyance libre. Souvent, l’épargne 3b est proposée sous forme de titres, de polices d’assurance, de fonds ou de comptes d’épargne. Simultanément, de tels produits permettent de couvrir des risques tels que le décès ou l’invalidité. Des avoirs du pilier 3b peuvent être comptabilisés comme sécurité supplémentaire lors de l’achat d’une habitation à usage propre, ce qui améliore la notation du crédit.

Rachat dans la caisse de pension

La population active dispose en règle générale d’avoirs de la caisse de pension (2e pilier). En cas de lacune de cotisation dans la caisse de pension, p. ex. en cas d’interruption de travail, il est possible de compenser cette lacune par des rachats ultérieurs. Une augmentation de salaire permet souvent aussi de procéder à un rachat supplémentaire. Votre potentiel de rachat est défini dans votre certificat de la caisse de pension. Le montant versé peut être déduit du revenu imposable. En cas d’acquisition d’une habitation à usage propre, les fonds de la caisse de pension peuvent vous être versés ou être mis en gage en tant que sécurité supplémentaire. Bon à savoir: les fonds ne peuvent être versés que tous les cinq ans et au plus tôt trois ans après un rachat.

Placements en titres

Les titres tels que les actions ou obligations produisent de solides rendements, par rapport aux comptes d’épargne, vous permettant ainsi d’atteindre plus rapidement votre objectif d’épargne. Pour les placements en titres, demandez impérativement conseil: la solution appropriée dépend entre autres de vos besoins, de votre horizon temporel et de votre propension aux risques. Notre équipe en charge du conseil vous aide à choisir la solution de placement adaptée. 

Il s’agit d’une libéralité entre testateurs et héritiers, de leur vivant. Il est ainsi possible par exemple aux parents de soutenir financièrement leur descendance. Une avance d’hoirie doit être consignée et compensée dans le testament, afin que les autres personnes successibles, généralement les frères et sœurs et autres membres de la famille, ne soient pas lésés.

Conséquences fiscales et juridiques
Une avance d’hoirie ou une donation sont en principe imposables. La réglementation varie cependant d’un canton à l’autre.

Conséquences sur une hypothèque
Une avance d’hoirie compte parmi les «fonds propres durs»: la banque compte l’avance d’hoirie parmi la fortune que vous avez épargnée. Cela peut permettre dans certaines circonstances de bénéficier de meilleures conditions hypothécaires. À noter: un prêt rémunéré n’est pas considéré comme des fonds propres.

Il vous est possible, dans certains cas, de contracter un prêt auprès de personnes tierces. Vous pouvez ajouter cet argent aux fonds propres nécessaires à l’achat du bien immobilier. Cependant, toutes les banques n’acceptent pas cette solution car elle augmente votre degré d’endettement. Seul un prêt sans intérêt et sans durée fixe est considéré comme fonds propres par les différents partenaires de financement. Veillez à éclaircir ce point à l’avance. De même, il est également impératif pour les prêts privés d’en fixer les conditions par écrit.

Conséquences fiscales et juridiques
En principe, un prêt peut être déduit du revenu imposable. Un financement complet via des capitaux étrangers peut toutefois dans certains cas entraîner des conditions hypothécaires moins favorables.

Le marché de l’immobilier est soumis à une certaine saisonnalité. Cela peut se mesurer au nombre d’annonces immobilières publiées: de novembre à février, l’activité sur le marché de l’immobilier est la plus faible. Ainsi, le nombre d’annonces en janvier est de 6,5% inférieur à la moyenne annuelle. Au printemps, l’activité sur le marché de l’immobilier augmente. C’est en septembre que vous trouverez en moyenne le plus grand nombre d’annonces immobilières. C’est pourquoi nous recommandons aux acheteurs potentiels de souscrire déjà en début d’année un abonnement de recherche auprès de différents portails de recherche. Important: notre portail de recherche comprend, outre les biens immobiliers de tous les portails de recherche classiques, de nombreux biens proposés en exclusivité chez nous.