Assurance & logement. Les questions les plus fréquentes sur le logement en propriété.

Différents facteurs déterminent la valeur d’un bien immobilier. L’estimation s’effectue à la fois sur la base de caractéristiques spécifiques du bien ainsi que sur son emplacement. D’autres méthodes d’évaluation sont utilisées en fonction du type de bien immobilier:

Méthode des valeurs comparatives (méthode hédoniste)
L’estimation s’effectue à l’aide de modèles informatiques: les modèles comparent le bien immobilier avec des biens similaires dans la région en s’appuyant sur plus de 70 critères. Sur la base des prix effectivement atteints sur le marché, une valeur objective du bien immobilier est calculée à l’aide d’une méthode statistique. Cette méthode est comparativement peu coûteuse et simple. Elle peut être utilisée pour les maisons individuelles, les appartements et les immeubles d’habitation avec une part commerciale de 30% maximum. Pour cela, il doit se trouver suffisamment de biens comparables sur le marché immobilier local. Cette méthode ne permet toutefois pas une estimation correcte des immeubles historiques, des biens d’exception ou des maisons avec des terrains supérieurs à la moyenne. Les établissements financiers utilisent pour l’étude d’une demande de prêt hypothécaire en général cette méthode des valeurs comparatives.

Méthode de la valeur réelle (méthode de la valeur substantielle)
L’estimation du bien immobilier s’effectue sur la base de ce que l’on appelle la valeur réelle ou valeur substantielle. Elle peut être calculée de la manière suivante:

Valeur réelle = valeur du terrain + valeur actuelle de la construction (valeur à neuf – dépréciation pour cause de vétusté + frais annexes de construction et coûts d’environnement)

Pour la détermination des valeurs requises, il est fait appel à un spécialiste (estimation d’expert). Le spécialiste visite le bien immobilier et effectue son estimation en s’appuyant sur les différentes informations disponibles (extraits du registre foncier, descriptifs de la construction, etc.). Cette méthode est comparativement chère étant donné qu’une visite sur place est nécessaire. Elle est notamment recommandée pour les biens d’exception ou de luxe pour lesquels il n’existe pas de valeurs comparatives.

Méthode de valeur de rendement
Cette méthode est utilisée pour les immeubles de rapport tels que les immeubles d’habitation ou les objets à usage commercial: la valeur du bien immobilier est en effet calculé sur la base des revenus locatifs. Il s’agit de déterminer le rendement pouvant être obtenu avec le bien immobilier après déduction de tous les frais d’entretien et de gestion. Les revenus locatifs pouvant être générés au fil des années sont alors extrapolés et capitalisés.

Méthode des Discounted Cash-Flow (DCF)
L’estimation du bien immobilier s’effectue sur la base de l’estimation des flux financiers futurs. Ces flux financiers sont actualités afin de déterminer la valeur en capital du bien. Il s’agit d’une méthode reconnue à travers le monde et qui constitue une alternative à la méthode de valeur de rendement. Cette méthode est également employée pour les immeubles de rapport.

L’évolution du marché immobilier régional peut être très dynamique. Grâce à notre plateforme immobilière destinée aux propriétaires privés, vous gardez en permanence une vue d’ensemble de la demande et de l’offre sur votre marché immobilier local. Vous pouvez également vous y informer à propos des projets de construction planifiés ou du moment auquel aura lieu la prochaine rénovation. 

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Une rénovation peut s’avérer avantageuse en termes d’évolution de la valeur d’un bien immobilier. Les mesures visant à augmenter l’efficacité énergétique, comme la modernisation de l’installation de chauffage ou une amélioration de l’isolation, ont notamment un effet positif sur la valeur du bien. De plus, une consommation d’énergie moindre permet de réduire les coûts. Une rénovation offre également des avantages fiscaux: en effet, la plupart des municipalités, cantons ainsi que la Confédération accordent des déductions pour les dépenses liées aux installations photovoltaïques, aux pompes à chaleur et aux fenêtres à économie d’énergie. Il existe en outre de nombreux programmes de financement pour les constructions énergétiques.

En principe, des travaux plus ou moins importants de transformation, de rénovation ou d’assainissement seront nécessaires tôt ou tard. Vous devriez être en mesure de financer les petits travaux avec vos réserves destinées à l’entretien courant. Les travaux de rénovation, d’assainissement ou de transformation écologique plus importants peuvent être financés d’une autre manière:

Augmenter l’hypothèque
Pour le financement de travaux de transformation, rénovation ou d’assainissement, les propriétaires optent souvent pour une augmentation de leur hypothèque. Cela paraît logique, mais il y a deux points importants à prendre en considération:

Les banques financent en priorité les mesures qui augmentent la valeur d’un bien, comme un nouveau jardin d’hiver. Lorsque vous rénovez votre cuisine ou remplacez l’installation de chauffage, il s’agit là de mesures de préservation de la valeur. Celles-ci ne sont pas toujours financées par les banques, car la valeur du bien ne s’en trouve pas modifiée. Il existe toutefois des exceptions pour les niveaux d’avance faibles: il est normalement possible de retirer sans problème du capital supplémentaire dans l’hypothèque de premier rang (jusqu’à 66,6%).

Lors d’une demande d’augmentation d’hypothèque, les banques vérifient de nouveau le niveau des revenus et font réaliser une nouvelle estimation du bien immobilier. Si les revenus ont baissé ou si le bien immobilier a perdu de sa valeur, il est possible que le prêteur revoie le montant du crédit à la baisse. Le cas échéant, vous devrez d’abord rembourser une partie du crédit avant que le prêteur ne finance les travaux de rénovation.

Retirer des fonds de prévoyance
La loi autorise le retrait de fonds de prévoyance des 2e et 3e piliers pour le financement de travaux de transformation, de rénovation et d’assainissement, mais uniquement tous les cinq ans et sous certaines conditions:

• Les fonds de prévoyance ne peuvent être retirés de manière anticipée que pour des mesures entraînant une plus-value.
• Si l’avoir de prévoyance a été mis en gage dans le cadre de l’hypothèque, vous avez besoin de l’accord de votre banque.
• Si votre avoir de prévoyance n’est pas encore mis en gage, vous pouvez le mettre en gage pour financer les rénovations. Pour cela, la banque examine votre niveau de revenus et procède à une estimation de votre bien immobilier.
• Les fonds de prévoyance retirés doivent être imposés à un taux réduit.

Demander des subventions
Si vous transformez votre maison ou votre appartement pour rendre votre habitation plus écologique ou en augmenter l’efficacité énergétique, nous vous conseillons de vous renseigner sur les subventions et les hypothèques à taux préférentiels. Des mesures de promotion sont proposées par la confédération, les cantons, les villes ou les communes mais également par les fournisseurs d’électricité et de gaz naturel régionaux. Si vous faites effectuer des travaux de transformation puis certifier votre logement selon le standard Minergie, vous pouvez en outre demander une hypothèque Minergie à des conditions préférentielles auprès de nombreux bailleurs de fonds.