Achat & financement. Foire aux questions relatives aux hypothèques.

Une hypothèque est un crédit garanti par un droit de gage sur un bien immobilier. En effet, bien souvent les personnes souhaitant acquérir ou construire un logement en propriété ne peuvent réunir elles-mêmes qu’une partie des fonds nécessaires. Le capital manquant est en règle générale financé au moyen d’une hypothèque.

Une hypothèque est une garantie de crédit portant sur un bien immobilier. En Suisse, il est nécessaire d’apporter 20% du prix d’achat sous forme de fonds propres lorsque l’on souhaite acheter une maison ou un appartement. Pour ce faire, il est possible de recourir à différents moyens financiers, comme les liquidités, l’épargne, l’avance d’hoirie ou les avoirs du 3e pilier. On parle alors de fonds propres «durs». Il est en outre possible d’utiliser des fonds issus de la prévoyance professionnelle (2e pilier). Les fonds propres «durs» doivent cependant s’élever à au moins 10% de la valeur vénale. Les 80% restants du prix d’achat peuvent être financés par des capitaux étrangers, généralement sous forme d’hypothèque. Le bien immobilier sert de garantie pour l’hypothèque. L’octroi d’une hypothèque est lié à diverses conditions.

Il existe quatre types d’hypothèques différents: les hypothèques à taux fixe, les hypothèques SARON (qui remplacent les hypothèques LIBOR), les hypothèques à taux variable et les hypothèques forward. Elles se distinguent par leur durée et le calcul du taux d’intérêt.

Dans le cas de l’hypothèque à taux fixe, le créancier et le preneur d’hypothèque conviennent d’un taux d’intérêt qui restera le même tout au long de la durée de l’hypothèque. Cela signifie que vous ne profitez certes pas d’une baisse du taux d’intérêt pendant la durée de l’hypothèque, mais que vous n’aurez pas non plus à supporter de frais supplémentaires en cas de hausse des taux. Cela offre une grande sécurité en termes de planification financière. Attention: il peut arriver que des prêteurs incluent des délais de résiliation dans le contrat de crédit en dépit d’une durée fixe. Il peut donc être judicieux d’étudier l’éventualité d’une remboursement/prolongation du contrat suffisamment à l’avance (au moins 12 mois avant l’échéance).

L’hypothèque SARON vient remplacer l’hypothèque LIBOR. Elle s’appuie sur le taux de référence SARON. Recalculé quotidiennement, ce dernier se base sur les transactions effectuées sur le marché monétaire suisse. Les emprunteurs ne peuvent plus choisir entre différents délais de refinancement (1, 3, 6 ou 12 mois) pour l’hypothèque SARON puisque le délai de refinancement n’est que d’un jour. Le taux d’intérêt SARON se compose de la moyenne du taux de référence plus de la marge de la banque et est calculé rétroactivement à chaque date de paiement des intérêts. Malgré un taux d’intérêt variable, les bailleurs de fonds exigent en général un contrat cadre de deux à cinq ans.

L’hypothèque à taux variable est la plus chère des hypothèques dans le contexte actuel du niveau bas des intérêts. Elle est normalement utilisée pour les projets à court terme, par exemple pour un financement intermédiaire ou de petites rénovations. L’hypothèque à taux variable n’a pas de durée fixe; elle peut être résiliée à tout moment en respectant le délai de préavis. C’est pourquoi elle offre aux personnes qui empruntent la plus grande flexibilité possible.

L’hypothèque forward est une forme spéciale d’hypothèque à taux fixe. Elle vous permet de vous protéger contre les hausses des taux d’intérêt si le transfert de propriété ou la prolongation de l’hypothèque intervient dans le futur. Cela peut être judicieux si vous partez du principe que le taux d’intérêt va augmenter: un supplément vous permet de fixer le taux actuel pour votre crédit futur. Le délai maximal entre la fixation des intérêts et le paiement de l’hypothèque est de 36 mois selon le prêteur, mais souvent il peut être plus court. Certains prestataires fixent en outre une période durant laquelle aucun supplément n’est encore facturé. Une comparaison détaillée est donc recommandée.

Le principe est le même pour les hypothèques que pour les maisons ou les appartements: la meilleure solution dépend de vos besoins et de vos conditions financières. Les jeunes parents recherchent souvent la stabilité financière et choisissent un taux d’intérêt constant sur une longue période. En revanche, celui qui prévoit de déménager après son départ à la retraite porte plutôt son choix sur un produit hypothécaire à court terme. Contrairement à de nombreuses banques, certaines caisses de pension et assurances proposent en outre des hypothèques offrant plus de flexibilité en termes de résiliation anticipée, d’amortissement ou de prolongation anticipée (également pendant la durée). Les conseillères et conseillers de notre partenaire MoneyPark se font un plaisir de vous proposer les solutions les mieux adaptées.

Les établissements financiers accordent en règle générale 80%, et exceptionnellement jusqu’à 90%, du prix d’achat ou de construction sous forme d’hypothèque pour les logements en propriété. Ce faisant, ils font la distinction entre hypothèque de premier et second rang: l’hypothèque de premier rang représente entre 65 et 66,6% de la valeur vénale. Tout ce qui dépasse cette valeur fait automatiquement partie de l’hypothèque de second rang. Pourquoi cette subdivision? C’est lié à l’obligation d’amortissement: celle-ci protège, grâce à l’augmentation de la part des fonds propres, la retraite des emprunteurs ou ces derniers contre des corrections de valeur. L’hypothèque de second rang doit par conséquent être remboursée dans un délai de 15 ans ou d’ici l’âge du départ à la retraite (selon la première éventualité). Pour ce faire, un amortissement direct ou indirect est en général utilisé. Dès que l’hypothèque de second rang est payée, et que par conséquent la limite d’avance est inférieure à 66,6%, il n’y a plus d’obligation d’amortissement. Quelques prestataires continuent de facturer pour l’hypothèque de second rang une petite majoration d’intérêt en raison du risque accru. C’est cependant de moins en moins le cas.

On désigne par avance le rapport entre le prix d’achat et la part financée par des capitaux étrangers (hypothèque). L’avance est habituellement exprimée en pour cent; sa valeur maximale étant en général de 80%. En d’autres termes: si la capacité financière est donnée, il est possible de financer jusqu’à 80% (exceptionnellement jusqu’à 90%) du prix d’achat avec une hypothèque. À l’inverse, cela signifie que les fonds propres doivent compter pour au moins 20% du prix d’achat.

Exemple:
Le prix d’achat d’un bien immobilier est de CHF 1 million. Les acheteurs disposent de fonds propres à hauteur de CHF 200 000 et souscrivent une hypothèque à hauteur de CHF 800 000. L’avance s’élève par conséquent à 80% (CHF 800 000 / CHF 1 000 000 x 100) au moment de l’achat. Si les clients optent pour l’amortissement direct – dans ce cas le montant de l’hypothèque baisse chaque année – l’avance diminue également année après année. Comme la valeur de marché d’un bien immobilier évolue au fil des ans, les propriétaires peuvent demander au prêteur de procéder à une réévaluation au bout de quelques années. Si cette valeur a augmenté, l’avance et, par conséquent, l’obligation d’amortissement diminuent.

Les prêteurs doivent savoir si leur clientèle peut supporter les frais courants de son logement en propriété. Pour ce faire, ils portent une grande attention à la capacité financière. Il s’agit du rapport entre les coûts théoriques et le revenu du ménage des emprunteurs. Ces coûts englobent les intérêts, l’amortissement ainsi que les frais d’entretien et frais accessoires. Ces derniers comprennent par exemple les primes d’assurance, les frais de chauffage et d’électricité ou les provisions pour les rénovations futures. En règle générale, les coûts théoriques du bien ne doivent pas excéder un tiers des revenus du ménage, qui comprennent tous les revenus réguliers, y compris le 13e mois de salaire et les primes éventuelles. Ces dernières sont généralement prises en compte qu’à hauteur d’une part réduite (p. ex. 50% de la moyenne des trois dernières années).

Le calcul des coûts s’appuie sur celui de la capacité financière. Il convient de noter que les coûts hypothécaires courants ne sont pas déterminés sur la base des taux d’intérêt actuels, mais plutôt de taux d’intérêt moyens à long terme, en général de 4,5 à 5%. L’objectif est en effet de protéger les emprunteurs: il est ainsi garanti que ceux-ci n’auront pas de difficultés de paiement même si les taux sont plus élevés. Les frais d’entretien et accessoires se situent dans une fourchette de 0,5 à 1% du prix d’achat. Pour déterminer le pourcentage exact, les bailleurs de fonds se basent sur l’âge du bien immobilier: les frais accessoires sont moins élevés sur les nouveaux bâtiments que sur les plus anciens.

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Exemple:
Le prix d’achat d’un bien immobilier est de CHF 1 million. Les acheteurs disposent de fonds propres à hauteur de CHF 200 000 et souscrivent une hypothèque à hauteur de CHF 800 000. L’hypothèque de premier rang est de CHF 650 000 et celle de second rang de CHF 150 000, qui doit être intégralement amortie. Les revenus du ménage imputables des acheteurs s’élèvent au total à CHF 200 000 par an. Les frais d’entretien et accessoires sont calculés à 1%, et la durée d’amortissement pour l’hypothèque de second rang est de 15 ans.

Les prescriptions en matière de capacité financière constituent bien souvent un obstacle important lors de l’achat d’un logement. De nombreux prestataires ont par conséquent adapté leurs critères d’attribution. Ils autorisent également des financements, qu’ils appellent «opérations exceptionnelles», qui ne satisfont pas entièrement aux directives strictes. Cela suppose toutefois une évaluation individuelle du prêteur.

L’amortissement est un autre terme pour désigner le remboursement d’une hypothèque. Amortir signifie alors rembourser intégralement ou partiellement une hypothèque à intervalles réguliers et par montants constants. La plupart du temps, il est convenu que l’amortissement s’effectue annuellement ou trimestriellement. Contrairement à l’hypothèque de premier rang, il y a, pour l’hypothèque de second rang, obligation d’amortissement: elle doit être amortie dans les 15 ans ou au plus tard à l’âge ordinaire de départ à la retraite. Si les emprunteurs sont deux, c’est toujours l’âge du plus âgé qui est pris en compte.

Une distinction est faite entre les amortissements directs et indirects.

Amortissement direct
Dans le cas de l’amortissement direct, un remboursement régulier et fixé à l’avance est effectué, ce qui permet de réduire le montant de l’hypothèque au fil du temps. Les différents remboursements permettent de réduire automatiquement la charge d’intérêts annuelle.

Amortissement indirect
Pour ce qui est de l’amortissement indirect, il ne s’agit pas d’un remboursement direct, mais d’un versement régulier du montant d’amortissement sur un produit de prévoyance 3a (compte, police de prévoyance). Le remboursement s’effectue alors ultérieurement, de manière groupée (p. ex. à l’échéance d’une tranche), mais au plus tard lors du départ à la retraite. L’amortissement indirect est intéressant sur le plan fiscal:

• Déductibilité fiscale des paiements de l’impôt sur le revenu
• Montant du crédit constant, pouvant être déduit de l’impôt sur la fortune

Vous devez prendre en compte les coûts suivants:

• Coûts des intérêts hypothécaires
• Frais accessoires
• Entretien
• Charges fiscales

Le montant des frais courants dépend du bien immobilier (âge, niveau d’aménagement, etc.) et du lieu de résidence. En règle générale, comptez au moins 1% de la valeur immobilière pour les frais d’entretien et accessoires par an. Les frais accessoires comprennent notamment l’électricité, l’eau, les frais de chauffage et les provisions pour les rénovations. Il est en effet recommandé de constituer des provisions pour l’entretien, par exemple pour le remplacement du chauffage ou des fenêtres. En cas de propriété par étages, des dépenses supplémentaires viennent s’ajouter pour les parties communes, comme les frais de gestion ou les travaux de conciergerie ou de jardinage.

Pour une estimation globale des frais de logement, il convient en outre de tenir compte de la charge fiscale liée à la valeur locative. Pour résumer, les frais de logement en propriété se composent comme suit: Coûts des intérêts hypothécaires + frais d’entretien et accessoires + charges fiscales. L’amortissement doit bien entendu également être pris en compte dans le budget. Mais comme il s’agit en fait d’un remboursement de l’hypothèque, il n’est pas considéré comme faisant partie des frais courants.

De manière générale, une hypothèque peut toujours être partagée en tranches de durées et de taux d’intérêt différents. Cela ne fait toutefois sens que si vous souhaitez rembourser dans un avenir proche une tranche arrivant à échéance. Si les échéances des différentes tranches sont espacées de deux ans ou plus, l’actuel partenaire de financement peut quasiment dicter les conditions d’une échéance par tranches. En effet, le passage d’une seule tranche à un bailleur de fonds plus attractif n’est pas ou que difficilement possible. En plus de la division de la cédule hypothécaire, le nouveau bailleur de fonds doit en outre passer au deuxième rang, ce qui rend l’opération très peu attractive pour lui. Nous recommandons par conséquent le financement en une tranche unique. Cela vous met dans une meilleure position pour négocier à l’échéance.

Vendre un bien immobilier et investir immédiatement le produit de cette vente dans un nouveau logement: ce qui semble simple en théorie est bien souvent compliqué dans la pratique. Ainsi, de nombreux propriétaires n’achètent pas le bien de leurs rêves car ce n’est pas le moment. Souvent, une grande partie de leur fortune est immobilisée dans le bien-fonds actuel et il leur est demandé un acompte pour le nouveau bien. Étudiez les possibilités de financement intermédiaire. Consultez notre article sur notre blog pour plus d’informations.