Die Käuferschaft übernimmt die Hypothek

Eine Möglichkeit, eine vorzeitige Kündigung zu vermeiden, ist dass die Käuferschaft die laufende Festhypothek übernimmt. Ein Hypothekenübertrag ist naheliegend und grundsätzlich auch möglich, setzt jedoch voraus, dass der Zinssatz der bestehenden Hypothek im Vergleich zum aktuellen Zinsumfeld attraktiv ist. Besonders interessant wird dies, wenn die Hypothek vor einigen Jahren zu einem sehr günstigen Zinssatz abgeschlossen wurde. Dann haben Sie sogar ein zusätzliches Verkaufsargument in der Hand, weil die Immobilie mit einer sehr attraktiven Hypothek übernommen werden kann. Voraussetzung ist, dass die Käuferschaft die Finanzierungskriterien des bestehenden Hypothekenanbieters erfüllt, was insbesondere die finanzielle Tragbarkeit betrifft.

Doch Vorsicht: Die Übertragung einer bestehenden Hypothek kann den Kreis potenzieller Käuferinnen und Käufer auch einschränken. Dies, wenn der Zinssatz der laufenden Hypothek im aktuellen Zinsumfeld nicht attraktiv ist, eine sehr lange Restlaufzeit besteht oder die Käuferschaft weniger Fremdkapital oder zusätzliche Mittel für Renovationen aufnehmen will. Auf jeden Fall sollte der Hypothekaranbieter frühzeitig informiert werden, um eine für alle Parteien gute Lösung zu finden.

Hypothek auf neue Immobilie übertragen

Ein sehr eleganter Weg kann dann gewählt werden, wenn nicht nur eine Immobilie verkauft, sondern gleichzeitig eine neue gekauft wird. Dann lässt sich die bestehende Hypothek meist auf die neue Immobilie übertragen, sofern die finanziellen Rahmenbedingungen gleich oder sehr ähnlich sind. Die Hypothek kann nicht reduziert, aber allenfalls um eine weitere Tranche aufgestockt werden. Zudem ist wichtig, dass zu jeder Zeit eine Immobilie als Sicherheit vorhanden ist. Sprich Kauf und Verkauf müssen aufeinander abgestimmt sein.

Ausstiegsbedingungen beim Hypothekarvertrag prüfen

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Vertragsgestaltung der aktuellen und einer allfälligen neuen Hypothek. Einige Hypothekaranbieter, insbesondere Pensionskassen, bieten Hypotheken an, bei denen ein kostenloser Ausstieg bei einem Immobilienverkauf möglich ist. Es gibt auch Kreditgeber, welche im Vertrag festgehalten haben, dass bei einem Verkauf der Immobilie anstelle einer Vorfälligkeitsentschädigung eine Pauschale von beispielsweise 1000 oder 2000 Franken erhoben wird. Es lohnt sich daher, den aktuellen Vertrag genau anzuschauen und bei einem allfälligen Neuabschluss nicht nur den Zinssatz, sondern auch die Vertragsdetails zu vergleichen.

Kündigung der laufenden Hypothek: Nicht immer eine schlechte Option

Sollte weder die Käuferschaft die Hypothek übernehmen noch die Möglichkeit bestehen, sie auf eine neue Immobilie zu übertragen und auch kein kostenloser oder günstiger Ausstieg möglich sein, bleibt nur noch die vorzeitige Kündigung der laufenden Hypothek. Auch hier lohnt es sich, frühzeitig mit dem Hypothekaranbieter in Kontakt zu treten. In sehr vielen Fällen berechnen die Anbieter eine Vorfälligkeitsentschädigung, welche mehrere Zehntausend Franken kosten kann.

Es gibt jedoch Möglichkeiten, diese Kosten zu mindern. So sind Vorfälligkeitsentschädigungen in vielen Kantonen steuerlich absetzbar – entweder von der Grundstückgewinnsteuer oder - in einigen Fällen - sogar vom steuerpflichtigen Einkommen. Dies kann zu erheblichen Steuerersparnissen führen. Zudem besteht die Möglichkeit, dass die Bank Sie kostenlos aus dem Hypothekarvertrag entlässt, wenn das beim Ausstieg aktuelle Zinsniveau deutlich höher liegt als bei Vertragsabschluss und der Kreditgeber das freigewordene Kapital zu einem höheren Zinssatz gewinnbringender neu anlegen kann.

Fazit: Individuelle Analyse lohnt sich

Das Leben verläuft nicht immer nach Plan – aber es gibt immer eine Lösung. Auf jeden Fall lohnt es sich, die individuelle Situation genau anzuschauen und abzuwägen. Die optimale Lösung hängt von vielen Faktoren ab. Ein Beratungsgespräch mit einer Expertin oder einem Experten kann helfen, die finanziell vorteilhafteste Option zu finden und unnötige Kosten zu vermeiden.