-
Die wichtigsten Tipps für den Kauf einer Ferienimmobilie
15.08.2024 | Bonny GreierDenken Sie über den Kauf einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses nach? Wir zeigen Ihnen, welche finanziellen Aspekte es zu berücksichtigen gibt, was für steuerliche Auswirkungen ein solcher Kauf hat und welche Optionen zur Verfügung stehen.
Die wichtigsten Tipps für den Kauf einer Ferienimmobilie
Ferienimmobilie kaufen – was ist zu beachten?
Für die Finanzierung und Steuerkalkulation einer Ferienimmobilie werden in der Regel ähnliche Berechnungsverfahren wie für Ihren Hauptwohnsitz angewendet. Dennoch gibt es einige Punkte, welche sich unterscheiden und beim Kauf einer Ferienimmobilie zu beachten sind. Zudem unterscheidet sich ein Kauf innerhalb der Schweiz von einem Kauf im Ausland.
Eine Ferienimmobilie in der Schweiz kaufen
Was ist im Hinblick auf die Finanzierung einer Ferienimmobilie zu beachten?
Bei der Hypothekarvergabe gelten schärfere Kriterien als beim Kauf eines Eigenheims, und in Bezug auf die Steuerkalkulation rücken Sie in eine höhere Progressionsstufe und haben je unterschiedliche Abzüge, welche Sie geltend machen können.
Um eine Hypothek für ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung aufnehmen zu können, muss die Tragbarkeit dafür gegeben sein. In der Regel dürfen die Kosten Ihres Hauptwohnsitzes und diejenigen der Ferienimmobilie nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens übersteigen. Werden beim Hauptwohnsitz im Minimum 20 Prozent Eigenkapital verlangt, so müssen beim Kauf einer Ferienwohnung je nach Anbieter 30 bis 50 Prozent aufgebracht werden. Zudem ist zu beachten, dass – anders als bei Ihrem Erstwohnsitz – bei einer Investition in Ihre Ferienimmobilie keine Gelder aus der 2. und 3. Säule eingesetzt werden dürfen.
Welche steuerlichen Auswirkungen hat eine Ferienimmobilie?
Egal, ob Hauptwohnsitz oder Ferienimmobilie: Den Eigenmietwert müssen Sie in jedem Fall versteuern. Beim Kauf einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses wird vom Steueramt am Standort der Immobilie eine marktübliche Miete berechnet und in einen als Einkommen zu versteuernden Eigenmietwert konvertiert. Besitzen Sie bereits ein Eigenheim, so fallen künftig zwei Eigenmietwerte an, welche nach Abzug von Zins- und Unterhaltskosten je ein steuerbares Einkommen am jeweiligen Standort ergeben. Die Progressionsstufe wird dann aber nicht am jeweiligen Standort ermittelt, sondern mittels Addierung der beiden steuerbaren Einkommen. Sie kommen also in beiden Gemeinden in eine höhere Steuerprogressionsstufe und bezahlen dann am jeweiligen Standort Steuern für das entsprechende Einkommen. Auch bei den Abzügen gibt es Unterschiede: Während Sie am Hauptwohnsitz die Säule 3a steuerlich in Abzug bringen können, ist dies bei der Ferienimmobilie nur indirekt mittels Amortisation über die Säule 3b möglich. Sie erlaubt Ihnen höhere abzugsfähige Hypothekarzinsen bei konstant hoch bleibender Hypothek.
Wichtig zu beachten: Vermieten Sie Ihre Ferienimmobilie, wirkt sich dies ebenfalls auf Ihre Steuern aus. Die Mieteinnahmen werden als Einkommen eingestuft und müssen folglich versteuert werden.
Ferienimmobilie im Ausland kaufen
Was gilt es beim Kauf einer Ferienimmobilie im Ausland zu beachten?
Als Schweizer Bürger und Bürgerin dürfen Sie grundsätzlich im Ausland eine Immobilie kaufen, jedoch sollten Sie auf jeden Fall zuerst abklären, wie die Aufenthaltsbewilligungen an Ihrem Wunschort geregelt sind. Jedes Land hat sein eigenes Steuergesetz und fast überall werden Grundsteuern, Vermögens- und Liegenschaftssteuern erhoben. Hinzu kommt, dass die Schweizer Steuerbehörde den Steuerwert der ausländischen Immobilie als Vermögen und den Eigenmietwert als Einkommen, das Sie zusätzlich versteuern müssen, bewertet. Planen Sie zudem Notariats- und Registergebühren ein.
Testen und vergleichen Sie!
Prüfen Sie die Ferienimmobilie Ihrer Träume vor dem Kauf ausgiebig! Dies mag logisch klingen, wird in der Euphorie jedoch schnell vergessen. Informieren Sie sich gründlich über Ihren Wunschort. Besuchen Sie den Ort zu unterschiedlichen Jahreszeiten und sprechen Sie mit Einheimischen sowie Nachbarinnen und Nachbarn. Im besten Fall ergibt sich die Möglichkeit, Ihre Wunschimmobilie zuerst zu mieten und sie so im Alltag zu testen. Zudem ist es vor einem Kauf ratsam, die Bausubstanz, die Installationen und die Haustechnik von Experten prüfen zu lassen. Vergleichen Sie den Kaufpreis Ihrer Wunschimmobilie mit gleichwertigen Häusern oder Wohnungen in der Umgebung. Klären Sie, ob auf der Immobilie Nutzniessungs-, Weg- oder Durchfahrtsrechte, Baubeschränkungen, Grundpfandrechte oder Hypotheken lasten. Nach dem Erwerb sollten Sie sich um einen sofortigen Eintrag ins Grundstückregister kümmern.
Unabhängige Beratung lohnt sich
Ob Sie sich für eine Ferienimmobilie in der Schweiz oder im Ausland entscheiden: Setzen Sie sich mit der Region, der Lage und der Infrastruktur auseinander – auch im Hinblick auf einen allfälligen Wiederverkauf. Holen Sie mehrere Finanzierungsangebote ein und vergleichen Sie diese. Eine unabhängige Beratung lohnt sich auf jeden Fall.
