Assicurare & abitare. Le domande più frequenti sull’abitazione di proprietà.

Il valore di un immobile è determinato da vari fattori. La valutazione viene effettuata sulla base di caratteristiche specifiche dell’oggetto nonché dell’ubicazione. A seconda del tipo di immobile, vengono utilizzati anche altri metodi di valutazione:

Metodo del valore comparativo (metodo edonico)
La valutazione viene effettuata con l’aiuto di modelli informatici, che confrontano l’immobile con stabili simili nella regione utilizzando oltre 70 criteri. Sulla base dei prezzi di mercato effettivamente ottenuti, viene determinato un valore oggettivo per l’immobile mediante un procedimento statistico. Questo metodo è relativamente economico e richiede uno sforzo minimo. Viene utilizzato per case unifamiliari, appartamenti e case plurifamiliari con una quota commerciale massima del 30%. A tale scopo, è necessario che sul mercato immobiliare locale sia disponibile un numero sufficiente di oggetti comparabili. Tuttavia, questo metodo non consente di valutare in modo adeguato immobili storici, immobili per estimatori o case con una quota di terreno superiore alla media. Gli istituti finanziari utilizzano solitamente il metodo del valore comparativo quando esaminano una proposta relativa a un mutuo ipotecario.

Metodo del valore reale (metodo del valore intrinseco)
L’immobile è valutato sulla base del cosiddetto valore reale o intrinseco. Può essere calcolato come segue:

Valore reale = valore del terreno + valore attuale dell’immobile (valore di ricostruzione a nuovo – deprezzamento per vetustà + costi di costruzione accessori e delle pertinenze)

Per determinare i valori necessari ci si rivolge a uno specialista (stima di un esperto). Quest’ultimo visita l’immobile ed esegue la valutazione sulla base di varie fonti di informazione (ad es. estratti del registro fondiario, descrizioni dell’edificio ecc.). Questo metodo è relativamente costoso, perché richiede un’ispezione in loco. È particolarmente raccomandato in caso di immobili per estimatori o immobili di lusso, per i quali non esistono valori comparativi.

Metodo del valore reddituale
Questo metodo è utilizzato per gli immobili di reddito, come ad esempio case plurifamiliari o immobili ad uso commerciale: il valore dell’immobile viene infatti calcolato sulla base dei redditi locativi. Si determina il rendimento che si può ottenere dall’immobile dopo aver dedotto tutti i costi di manutenzione e amministrazione. Le entrate che possono essere generate dalla locazione nel corso degli anni vengono stimate e capitalizzate.

Metodo dei flussi di cassa attualizzati (metodo dei discounted cash flow)
La valutazione dell’immobile si basa sulla stima dei flussi di denaro futuri, che vengono scontati per determinare il valore attuale netto dell’immobile. Si tratta di una procedura riconosciuta a livello internazionale, che rappresenta un’alternativa al metodo del valore reddituale. Questo sistema è utilizzato anche per gli immobili di reddito.

Il mercato immobiliare regionale può essere molto dinamico. Grazie alla nostra piattaforma immobiliare per proprietari di immobili privati avrete sempre sotto controllo la domanda e l’offerta sul vostro mercato immobiliare locale. Inoltre potrete rimanere aggiornati sui progetti edili in programma o scoprire quando dovrete eseguire i prossimi lavori di ristrutturazione. 

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Una ristrutturazione può essere vantaggiosa in riferimento all’evoluzione del valore di un immobile. In particolare, le misure per aumentare l’efficienza energetica (ad esempio, modernizzare l’impianto di riscaldamento o migliorare l’isolamento) influiscono positivamente sul valore. Inoltre un minor consumo di energia contribuisce a ridurre i costi. Occorre considerare anche i vantaggi fiscali, perché la maggior parte dei comuni, cantoni e la Confederazione prevedono detrazioni in caso di spese per impianti fotovoltaici, pompe di calore o finestre a risparmio energetico. Esistono inoltre numerosi programmi di incentivazione per edifici ad alta efficienza energetica.

In linea di principio vale quanto segue: prima o poi sarà necessario eseguire interventi di rinnovo, ristrutturazioni o risanamenti di varia entità. I lavori minori dovrebbero poter essere finanziati con i vostri accantonamenti per la manutenzione corrente. Le ristrutturazioni, i risanamenti, gli interventi di rinnovo rispettosi del clima che prevedono un maggiore esborso possono essere finanziati in altri modi.

Aumentare l’ipoteca
Spesso i proprietari di un’abitazione desiderano aumentare la loro ipoteca per finanziare interventi di rinnovo, ristrutturazioni o risanamenti. Questa sembra una scelta ovvia, ma occorre tenere a mente due aspetti importanti:

Le banche finanziano principalmente misure finalizzate all’aumento del valore (ad esempio una nuova veranda). Se rinnovate la vostra cucina o sostituite l’impianto di riscaldamento, si tratta di interventi volti al mantenimento del valore. Queste misure non vengono sempre finanziate dalla banca, perché il valore dell’immobile rimane invariato. Sono previste eccezioni in caso di anticipi bassi: nell’ambito della 1a ipoteca (fino al 66,6%), normalmente è possibile ottenere capitale aggiuntivo senza problemi.

Se viene richiesto un aumento dell’ipoteca, le banche controllano di nuovo la situazione reddituale e fanno rivalutare l’immobile. Se il vostro reddito è inferiore o se l’immobile ha perso valore, il creditore può correggere l’importo del credito al ribasso. Potreste quindi dover restituire denaro prima che il creditore finanzi la ristrutturazione.

Prelevare fondi previdenziali
Per il finanziamento di interventi di rinnovo, ristrutturazioni o risanamenti, la legge consente il prelievo di fondi previdenziali dal 2° e dal 3° pilastro, ma solo ogni cinque anni e a determinate condizioni:

• I fondi previdenziali possono essere prelevati anticipatamente solo per misure finalizzate all’aumento del valore.
• Se gli averi di previdenza sono stati costituiti in pegno nell’ambito dell’ipoteca, è necessario il consenso della vostra banca.
• In caso contrario, potete costituirli in pegno per la ristrutturazione. A tale scopo, la banca verifica la vostra situazione reddituale ed esegue una valutazione dell’immobile.
• I fondi previdenziali prelevati devono essere tassati a un’aliquota ridotta.

Richiedere incentivi
Se desiderate ristrutturare la vostra casa o il vostro appartamento per renderli ecologici o efficienti dal punto di vista energetico, conviene informarsi su eventuali incentivi e ipoteche agevolate. Le misure di incentivazione sono promosse dalla Confederazione, dai cantoni, dalle città o dai comuni, ma anche dai fornitori regionali di energia elettrica e gas naturale. Se ristrutturate la vostra abitazione di proprietà secondo lo standard Minergie e ottenete la relativa certificazione, potete anche richiedere un’ipoteca Minergie a condizioni agevolate presso molti creditori.