Assumer ou couvrir le risque de taux d’intérêt

Le choix entre une hypothèque Saron (également appelée hypothèque du marché monétaire) et une hypothèque à taux fixe dépend de divers facteurs, notamment de la situation financière individuelle, de la capacité de risque et de la propension au risque, ainsi que de la situation du marché.

L’hypothèque à taux fixe, synonyme de prévisibilité

Dans le cas de l’hypothèque à taux fixe, le taux d’intérêt est fixé pour une durée prédéfinie, généralement de 2 à 25 ans. On peut parler ici d’une «assurance contre les variations de taux d’intérêt». Cette couverture a un prix, qui est celui de la protection contre la hausse des taux d’intérêt pendant des années ainsi que de la sécurité budgétaire et de la planification. Vous devez savoir qu’il existe de grandes différences de prix entre les différents prestataires que sont les banques, les compagnies d’assurance et les caisses de pension. Le prestataire le moins cher du marché présente un taux d’intérêt inférieur de 40 à 80 points de base en moyenne (0,4-0,8%) à la moyenne de tous les prestataires sur le marché.

Sortie: des conditions variables

Lorsqu’on résilie une hypothèque à taux fixe de manière anticipée, on doit généralement payer ce qu’on appelle une pénalité de remboursement anticipé. Elle correspond aux intérêts qui seraient dus jusqu’à la fin de la durée. Cependant, il existe également de grandes différences dans les conditions: certains prestataires accordent par exemple une sortie gratuite en cas de vente du bien immobilier. Vous devez donc comparer non seulement les prix, mais aussi les conditions des prestataires.

L’hypothèque Saron est plus flexible

Une hypothèque à taux fixe ne vous fait pas bénéficier d’une éventuelle baisse des taux d’intérêt sur le marché, contrairement à l’hypothèque Saron. Celle-ci suit le marché et donc les fluctuations des taux d’intérêt – à la hausse comme à la baisse. Le taux d’intérêt change généralement tous les trois ou six mois selon les produits, en fonction du taux calculé Swiss Average Rate OverNight (SARON). Celui-ci reflète le taux d’intérêt moyen auquel les banques commerciales se prêtent mutuellement de l’argent au jour le jour. Les écarts de prix entre les prestataires s’expliquent par des marges différentes. La durée minimale est souvent déterminée par un contrat-cadre d’un à trois ans. Cependant, certains fournisseurs ne connaissent pas de durée minimale et se contentent d’appliquer un délai de préavis de, par exemple, trois mois, ce qui offre une grande flexibilité pour la résiliation, l’amortissement partiel ou le changement de produit ou de prestataire. Si l’on considère les coûts sur plusieurs décennies, on constate que cette forme de financement est toujours plus avantageuse que l’hypothèque à taux fixe, mais beaucoup moins prévisible en matière de planification budgétaire.

Les hypothèques variables, un produit de niche

En plus des hypothèques Saron et à taux fixe, certains prestataires proposent également des hypothèques dites à taux variable. Elles fonctionnent de la même manière qu’une hypothèque Saron, mais le taux d’intérêt est fixé par la banque, et le délai de résiliation est généralement d’un à six mois. Cette forme de financement est plutôt utilisée pour financer des rénovations mineures ou pour couvrir de courtes périodes (par exemple, juste avant de vendre le bien). Pour un financement à plus long terme, les hypothèques à taux fixe et les hypothèques Saron proposent des conditions plus attrayantes. Et avec l’introduction des hypothèques Saron (en 2020), certains prestataires ont abandonné la durée-cadre pour créer une alternative attrayante à l’hypothèque à taux variable.

Vérifier attentivement les options

Si vous avez besoin d’une grande flexibilité ou si vous misez sur une baisse des taux, vous pouvez envisager une hypothèque Saron. Si en revanche vous recherchez la sécurité et la prévisibilité, et que vous prévoyez des taux d’intérêt constants ou en hausse, il vaut mieux opter pour une hypothèque à taux fixe. Il importe d’examiner attentivement les options et, si nécessaire, de demander conseil à un professionnel, afin de vous assurer de prendre la bonne décision en fonction de votre situation personnelle. En définitive, il s’agit de choisir une hypothèque qui corresponde le mieux à vos besoins et objectifs financiers à long terme, et non de trouver le financement le plus avantageux à court terme.