Grundstückgewinnsteuer - warum überhaupt?

Wird eine Liegenschaft mit Gewinn verkauft, erheben die Kantone auf den Gewinn eine Steuer. Der Grund dafür ist, dass dem spekulativen Handel mit Immobilien Einhalt geboten wird. Je kürzer die Haltedauer einer Immobilie, desto höher fällt die Steuer aus. Zudem tragen vielerorts Investitionen in die öffentliche Infrastruktur indirekt zur Wertsteigerung von privaten Immobilien bei. Mit der Grundstückgewinnsteuer soll ein Teil dieser Wertsteigerung wieder an die Gemeinschaft zurückfliessen. Zur Berechnung der Höhe der Grundstückgewinnsteuer dient als erster Schritt die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis. Kauf und Verkauf können Jahrzehnte auseinanderliegen und so kann der Gewinn durchaus mehrere 100'000 Franken betragen. Zur Berechnung müssen Sie den damaligen Kaufpreis ausfindig machen und ihn vom aktuellen Verkaufspreis abziehen.  

Abzugsfähige Investitionen dokumentieren 

Von der Differenz – sprich Ihrem Bruttogewinn – können Sie in einem zweiten Schritt die während der Besitzdauer getätigten wertvermehrenden Investitionen abziehen. Dazu gehören beispielsweise ein Anbau, der Ausbau des Dachstocks, der Bau eines Pools oder der nachträgliche Einbau von Dachfenstern. Alles, was den Wert der Immobilie während der Besitzdauer erhöht hat, wird vom Bruttogewinn abgezogen. Zudem können Sie auch die Aufwände für den Kauf und Verkauf der Immobilie, namentlich die Kosten für einen Makler, für Inserate sowie unter Umständen die Kosten beim Grundbuchamt für die Handänderung und weitere Kosten in Abzug bringen. 

Tipp: Legen Sie sich während der Besitzdauer der Immobilie ein Dossier an, wo Sie sämtliche Investitionen sowie Nebenkosten für den Kauf und Verkauf dokumentieren und aufbewahren. Das hilft Ihnen beim späteren Verkauf enorm. 

Vom übriggebliebenen Nettogewinn erhebt der jeweilige Wohnkanton einen prozentualen Steuersatz, welcher von Kanton zu Kanton unterschiedlich ist, aber in den meisten Kantonen progressiv ansteigt. Den jeweiligen kantonalen Steuersatz finden Sie im Internet oder können Sie beim Steueramt anfragen. Dort bringen Sie auch in Erfahrung, welche Abzüge Ihr Wohnkanton effektiv erlaubt, denn die Kantone akzeptieren nicht alle dieselben Abzüge. 

Besitzdauer ist entscheidend

Wer eine Liegenschaft viele Jahre lang bewohnt hat, erhält in vielen Kantonen eine deutliche Reduktion auf die Grundstückgewinnsteuer. Je länger die Liegenschaft im Besitz war, desto höher fällt die Reduktion aus. Verkaufen Sie hingegen eine Immobilie bereits nach kurzer Zeit wieder, müssen Sie mit deutlich höheren Abgaben rechnen, wobei dann auch die Wertsteigerung deutlich geringer ausfallen dürfte. Aber Achtung: Einige Kantone wenden nach einer sehr langen Haltedauer von beispielsweise mehr als 20 Jahren anstelle des tatsächlichen Kaufpreises einen amtlich geschätzten Wert für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer an. Für die Verkäuferschaft kann diese Praxis nachteilig sein, denn nicht selten ist der amtliche Schätzwert tiefer als der effektive Kaufpreis und damit der Gewinn höher, was zu einer höheren Steuer führt. 

Aufschub der Steuer prüfen

Verkaufen Sie Ihr selbstbewohntes Eigenheim und ziehen in ein neues um, können Sie von einem Aufschub der Grundstückgewinnsteuer profitieren. Voraussetzung ist, dass Sie den Verkaufserlös innert einer vom Kanton vorgegebenen Frist (in der Regel zwei Jahre) zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwenden. Diese Regelung gilt also nicht für die Ferienwohnung. Kostet das neue Eigenheim weniger, als Sie für Ihre bisherige Liegenschaft erhalten haben, müssen Sie auf die Differenz Grundstückgewinnsteuern bezahlen. Der Rest der Steuer wird aufgeschoben. 

Fazit: Diese drei Punkte sind wichtig

Da die Grundstückgewinnsteuer eine erhebliche Summe darstellen kann, lohnt es sich, diese Punkte zu beachten:

• Tragen Sie die wertvermehrenden Investitionen und die Nebenkosten für den Kauf und Verkauf der Immobilie sorgfältig zusammen und führen Sie sie detailliert auf. 
• Beachten Sie die Möglichkeiten des Steueraufschubs durch den Erwerb eines Ersatzobjekts.
• Informieren Sie sich bei Ihrem kantonalen Steueramt und sprechen Sie Ihren Spezialisten oder Ihre Spezialistin für Immobilien- oder Hypothekarfragen auf die Grundstückgewinnsteuer an.