Vendere. Le risposte alle domande più frequenti sulla vendita immobiliare.

Determinare il giusto prezzo non è così facile. Una valutazione professionale da parte di uno specialista è quindi assai preziosa. Se il prezzo è troppo alto, c’è il rischio che i tempi di vendita si allunghino e che dobbiate ridurre l’importo a posteriori. Questo solleva spesso dei dubbi tra i potenziali acquirenti. Se la banca dell’acquirente stima che il valore dell’immobile è notevolmente inferiore al prezzo di vendita, è probabile che il finanziamento e quindi la vendita non vadano a buon fine. In questo caso, infatti, l’acquirente dovrebbe apportare una quota maggiore di fondi propri. Al contrario, un’offerta con un adeguato margine di negoziazione, ovvero vicina al valore di mercato, influisce positivamente sul prezzo da raggiungere e sui tempi di vendita.

Quando un immobile cambia proprietario, si incorre in tasse e imposte che variano da cantone a cantone:

• Spese notarili
• Tasse del registro fondiario
• Imposta sul passaggio di proprietà
• Tasse per la costituzione o l’adeguamento della cartella ipotecaria
• Imposta sugli utili da sostanza immobiliare

Se dalla vendita si ricava un utile, è dovuta un’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. In alcuni cantoni, in caso di vendita di un’abitazione di proprietà va versata un’imposta o una tassa sul passaggio di proprietà, in aggiunta all’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Di norma, questa viene pagata dall’acquirente, ma in alcuni luoghi è divisa equamente tra acquirente e venditore. In alcuni cantoni è possibile stabilire contrattualmente a chi spetta il pagamento dell’imposta. Anche le spese notarili differiscono molto da cantone a cantone. Poiché in molti cantoni della Svizzera occidentale l’atto pubblico è stilato da un notaio privato, i costi sono spesso molto più elevati rispetto a quelli della Svizzera tedesca.

Sono tanti i fattori che influiscono sul prezzo al quale viene venduto un immobile. Tra questi vi sono anche il numero di immobili presenti sul mercato e il periodo in cui l’oggetto viene messo in vendita.

Da uno studio condotto da PriceHubble, in cui sono stati analizzati il numero di offerte ricevute e il momento migliore per la vendita degli immobili messi in vendita tra il 2017 e il 2022, è emerso che:

nei mesi di maggio, giugno, luglio e ottobre vengono messi in media sul mercato più immobili rispetto ai mesi di dicembre, gennaio o aprile;

per quanto riguarda il prezzo di vendita finale si è notato che questo cambia notevolmente a seconda della stagione. Gli immobili messi in vendita a luglio e ad agosto sono stati venduti in media a un prezzo più elevato. Al contrario, il prezzo medio per metro quadrato più basso è stato ottenuto nelle vendite effettuate a febbraio. In questo mese, infatti, il prezzo medio per metro quadrato era più basso rispetto a luglio e agosto di un importo fra CHF 85 e CHF 88.

Ovviamente il momento migliore per la vendita di un immobile dipende soprattutto dalla propria situazione personale. In ogni caso, per individuare il momento migliore in cui immettere il proprio immobile sul mercato, vale la pena tenere sotto controllo il mercato immobiliare e l’andamento dei prezzi oppure lasciarsi consigliare da esperti.

I nostri esperti saranno lieti di aiutarvi.

Se conseguite un utile dalla vendita di un immobile o un terreno, è dovuta un’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Il calcolo degli utili da sostanza immobiliare rilevanti ai fini dell’imposizione fiscale viene effettuato tenendo conto dei cosiddetti costi d’investimento, che vengono dedotti dal prezzo di vendita. Oltre al prezzo di acquisto originario, i costi d’investimento includono tutti gli investimenti finalizzati all’aumento del valore e i costi per la vendita (spese di mediazione, imposta sul passaggio di proprietà, annunci, tasse del registro fondiario ecc.). A seconda del cantone si applicano disposizioni differenti. Molti cantoni concedono uno sgravio ai proprietari che sono rimasti in possesso della loro casa o del loro terreno per molti anni prima della vendita. I fattori decisivi per il calcolo dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare sono quindi tre:

• Importo dell’utile conseguito con la vendita
• Durata del possesso
• Ubicazione

In determinate circostanze, l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare non va versata immediatamente. In questo caso si parla di differimento dell’imposizione. Possono beneficiarne coloro che investono il ricavato della vendita in un immobile ad uso proprio entro un lasso di tempo congruo.

Sì. Un’ipoteca in corso non ostacola la vendita del vostro immobile. Spesso la vendita di un’abitazione di proprietà non coincide con la scadenza dell’ipoteca. Avete a disposizione tre opzioni, che saremo lieti di esaminare insieme a voi:

• Trasferimento dell’ipoteca alla nuova abitazione di proprietà
• Assunzione dell’ipoteca da parte dell’acquirente
• Estinzione dell’ipoteca (spesso associata a costi)

Vendere un immobile è un compito arduo: i broker offrono sostegno su questo fronte. Conviene sviluppare una strategia di vendita adeguata, che tenga conto della vostra situazione personale e delle particolarità dell’immobile che desiderate vendere. Le analisi di mercato, le valutazioni o il chiarimento di questioni giuridiche e fiscali richiedono inoltre conoscenze specialistiche che spesso i privati non possiedono. Per portare a termine con successo una vendita immobiliare, si dovrebbe non solo ottenere il miglior prezzo di vendita, ma anche verificare in anticipo le possibilità di finanziamento attraverso le banche. Saremo lieti di affiancarvi insieme a MoneyPark durante il processo di vendita con la nostra completa offerta di servizi.

Conviene adottare misure che influenzino positivamente il valore dell’immobile e ne evidenzino i pregi. Le seguenti misure, ad esempio, contribuiscono ad aumentare il prezzo di vendita e, in determinate circostanze, anche a concludere la vendita più rapidamente:

• Lavori di ristrutturazione estetica (ad es. sostituzione dei pavimenti, rinnovamento delle facciate esterne, tinteggiatura delle pareti)
• Risanamento energetico (ad es. installazione di nuove finestre, impianti di riscaldamento ecc.)
• Pulizia professionale prima delle visite

Solitamente conviene eseguire lavori di ristrutturazione di piccola entità. Pareti appena tinteggiate o finestre nuove di zecca contribuiscono a dare una buona prima impressione e influiscono positivamente sul prezzo di vendita. Si sconsiglia di effettuare ristrutturazioni complete prima di una vendita. Nella maggior parte dei casi, infatti, le spese associate non apportano alcun valore aggiunto.

Trovare un acquirente adatto e soprattutto qualificato non è sempre facile quando si tratta di vendere un immobile. Noi verifichiamo anonimamente per conto vostro la domanda attuale e attingiamo a un pool di acquirenti qualificati. Inoltre, i broker eseguono già per voi una valutazione delle persone potenzialmente interessate.

Divorzio
Nella maggior parte dei casi, un divorzio determina un cambiamento della situazione abitativa di tutte le parti coinvolte. Se una coppia possiede un immobile in comproprietà, occorre chiarire, tra le altre cose, i seguenti aspetti:

• Come viene suddivisa la proprietà?
• L’abitazione di proprietà comune deve essere venduta?
• A chi è intestata l’ipoteca attuale?
• Una delle parti può permettersi l’immobile da sola?
• Cosa accade a eventuali fondi previdenziali investiti?

Successione
Se un immobile rientra in una successione, deve essere valutato prima della divisione ereditaria. Gli eredi possono concordare tra loro un importo o coinvolgere uno specialista per determinare il valore dell’immobile. In caso di vendita, il ricavato viene diviso proporzionalmente tra gli eredi. Se una delle parti rileva l’immobile, deve liquidare i restanti eredi. Naturalmente anche nel caso di un immobile ereditato deve essere garantita la sostenibilità, affinché la banca approvi un’eventuale ipoteca.

Il rilevamento di un immobile proveniente da un’eredità comporta quindi determinati obblighi legali e fiscali che non insorgerebbero nel caso di una vendita normale. Di questo aspetto va tenuto debitamente conto. È anche fondamentale verificare se è dovuta un’imposta sulle successioni e a quali condizioni è possibile un’esenzione fiscale.

Donazione
Una donazione è definita come una liberalità volontaria. Se ad esempio i genitori desiderano che la loro casa passi gratuitamente ai figli, possono farlo sotto forma di donazione. In tale contesto occorre considerare diversi aspetti e questioni di natura legale e fiscale, particolarmente rilevanti anche in relazione al decesso dei genitori o alla futura successione:

• Chiarimento e accordo su un eventuale obbligo di compensazione in caso di successione
• Stesura di un contratto di donazione (atto notarile necessario)
• Chiarimento dell’obbligo fiscale in caso di cessione in acconto della quota ereditaria
• Accordo su un eventuale diritto di abitazione o di usufrutto
• Accordo sull’assunzione dell’ipoteca e chiarimento degli obblighi derivanti

Esiste anche la possibilità della donazione mista, nell’ambito della quale i genitori vendono ai propri figli un immobile al di sotto del valore di mercato o venale. Occorre precisare che una donazione mista è generalmente associata a un obbligo di compensazione in caso di successione; la differenza tra il valore di vendita e il valore venale è considerata dal punto di vista legale come un anticipo ereditario o una donazione. È inoltre necessario compensare l’incremento di valore. A seconda della situazione, una donazione effettuata con le migliori intenzioni può trasformarsi in un grande onere finanziario in caso di successione.