Acquistare & finanziare. Brevi risposte alle domande più frequenti sulle ipoteche.

Un’ipoteca è un credito garantito dal diritto di pegno su un immobile. Spesso, infatti, chi costruisce o acquista un’abitazione di proprietà non riesce a procurarsi da solo tutti i fondi necessari. Il capitale mancante viene solitamente finanziato mediante un’ipoteca.

Un’ipoteca è un credito garantito da un immobile. Chi acquista una casa o un appartamento in Svizzera deve apportare il 20% del prezzo di acquisto sotto forma di capitale proprio. A tale scopo si può attingere a diversi mezzi finanziari, come i contanti, i risparmi, un anticipo sull’eredità o gli averi accumulati nel 3° pilastro. In questo caso di parla di fondi propri «di qualità primaria». È possibile anche utilizzare fondi provenienti dalla previdenza professionale (2° pilastro). Tuttavia, i fondi propri di qualità primaria devono ammontare ad almeno il 10% del valore venale. Il restante 80% del prezzo di acquisto può essere finanziato con capitale di terzi, perlopiù sotto forma di ipoteca. L’immobile funge da garanzia per l’ipoteca stessa. La concessione di un’ipoteca è legata a vari requisiti.

Esistono quattro diversi modelli ipotecari: ipoteca a tasso fisso, ipoteca SARON (ex ipoteca LIBOR), ipoteca a tasso variabile e ipoteca forward. Esse differiscono in termini di durata e calcolo del tasso d’interesse.

Con l’ipoteca a tasso fisso, il creditore e il debitore ipotecario concordano un tasso d’interesse che rimane invariato per tutta la durata dell’ipoteca. In questo modo non beneficiate di un eventuale calo dei tassi d’interesse nel corso della durata, ma non incorrete neanche in costi aggiuntivi se i tassi aumentano. Ciò garantisce un elevato grado di sicurezza per la pianificazione finanziaria. Attenzione: talvolta i creditori includono dei termini di disdetta nel contratto di credito malgrado la durata fissa. Conviene quindi considerare in anticipo l’eventualità di una possibile disdire/proroga (almeno 12 mesi prima della scadenza).

L’ipoteca SARON va a sostituire l’ipoteca LIBOR. È legata al tasso di riferimento SARON, che si basa sulle transazioni effettuate sul mercato monetario svizzero e viene ricalcolato quotidianamente. Con l’ipoteca SARON, i mutuatari non possono più scegliere tra diversi periodi di rifinanziamento (1, 3, 6, 12 mesi), poiché il periodo di rifinanziamento è di un solo giorno. Il tasso d’interesse SARON è composto dalla media del tasso di riferimento più il margine della banca e viene calcolato retroattivamente a ogni data di pagamento degli interessi. Nonostante il tasso d’interesse variabile, i creditori richiedono solitamente un contratto quadro di 2-5 anni.

Nell’attuale contesto di tassi bassi, l’ipoteca a tasso variabile è la più costosa delle tre forme ipotecarie. Viene solitamente scelta per progetti a breve termine, ad esempio per un finanziamento ponte o ristrutturazioni di piccola entità. L’ipoteca a tasso variabile non ha una durata fissa; può essere risolta in qualsiasi momento nel rispetto del termine di disdetta. Offre quindi ai mutuatari la massima flessibilità possibile.

L’ipoteca forward è una forma speciale di ipoteca a tasso fisso. Con un’ipoteca forward potete tutelarvi contro un rialzo degli interessi, se il trasferimento di proprietà o la proroga dell’ipoteca avvengono in una data futura. Ciò è vantaggioso se si prevede un aumento dei tassi: pagando un supplemento, potete fissare il tasso d’interesse attuale per il vostro credito futuro. Il periodo massimo che può intercorrere tra la determinazione degli interessi e il pagamento dell’ipoteca è di 36 mesi, ma spesso è anche più breve, a seconda del creditore. Alcuni offerenti prevedono anche un certo periodo per cui non viene calcolato alcun supplemento. Conviene quindi confrontare nel dettaglio le varie opzioni.

Per l’ipoteca vale la stessa regola che si applica per una casa o un appartamento: la soluzione migliore dipende dalle vostre esigenze e dalla vostra situazione finanziaria. Le giovani famiglie spesso cercano una certa stabilità finanziaria e scelgono un tasso d’interesse costante per un lungo periodo. Chi pianifica di trasferirsi dopo il pensionamento, invece, opta per un prodotto ipotecario con un orizzonte temporale più breve. A differenza di molte banche, alcune casse pensioni e società di assicurazione offrono anche ipoteche che consentono una maggiore flessibilità in termini di risoluzione anticipata, ammortamento o proroga anticipata (anche nel corso della durata). Le consulenti e i consulenti del nostro partner MoneyPark saranno lieti di presentarvi le soluzioni corrispondenti.

Per quanto riguarda l’abitazione di proprietà, gli istituti finanziari concedono solitamente l’80% o, in casi eccezionali, al massimo il 90% della somma di acquisto o di costruzione sotto forma di ipoteca. In tale contesto distinguono tra prima e seconda ipoteca: la 1a ipoteca varia dal 65% al 66,6% del valore venale; la quota che eccede tale percentuale rientra automaticamente nella 2a ipoteca. Perché si applica questa suddivisione? Il motivo risiede nell’obbligo di ammortamento: esso garantisce che i mutuatari, grazie all’aumento della quota di capitale proprio, siano tutelati in vista della vecchiaia o da rettifiche di valore. La 2a ipoteca va quindi rimborsata entro 15 anni o entro il raggiungimento dell’età pensionabile (a seconda di cosa si verifica prima). Ciò avviene solitamente mediante ammortamento diretto o indiretto. Non appena la 2a ipoteca è estinta e l’anticipo è quindi inferiore al 66,6%, non sussiste più alcun obbligo di ammortamento. A causa del rischio maggiore, alcuni offerenti applicano ancora un piccolo supplemento d’interesse per la 2a ipoteca. Tuttavia, questa pratica è sempre meno frequente.

L’anticipo è il rapporto tra il prezzo di acquisto e la quota finanziata da terzi (ipoteca). Di norma, l’importo dell’anticipo è espresso in percentuale e ammonta al massimo all’80%. In altri termini, una volta accertata la sostenibilità, è possibile finanziare fino all’80% (in casi eccezionali, fino al 90%) del prezzo di acquisto con un’ipoteca. Viceversa, almeno il 20% del prezzo di acquisto deve essere apportato sotto forma di capitale proprio.

Esempio:
Il prezzo di acquisto di un immobile è di 1 milione di CHF. Gli acquirenti apportano CHF 200’000 sotto forma di fondi propri e accendono un’ipoteca di CHF 800’000. L’anticipo al momento dell’acquisto è quindi dell’80% (CHF 800’000 / CHF 1’000’000 x 100). Se i clienti scelgono l’ammortamento diretto, che riduce l’ipoteca con il passare degli anni, anche l’anticipo diminuisce di anno in anno. Dato che il valore di mercato di un immobile varia nel corso degli anni, i proprietari possono chiedere una rivalutazione al creditore dopo un certo periodo. Se il valore di mercato è aumentato, l’anticipo si riduce, così come l’obbligo di ammortamento.

I creditori hanno bisogno di sapere se i loro clienti possono sostenere i costi correnti in relazione a un’abitazione di proprietà. Ecco perché prestano molta attenzione alla sostenibilità. Essa indica il rapporto tra i costi calcolatori e il reddito dell’economia domestica del mutuatario. Questi costi includono gli interessi, l’ammortamento nonché i costi di manutenzione e i costi accessori, tra cui rientrano ad esempio i premi assicurativi, i costi per il riscaldamento e l’energia elettrica o gli accantonamenti per future ristrutturazioni. Come regola generale, i costi calcolatori dell’immobile non dovrebbero essere superiori a un terzo del reddito dell’economia domestica. Quest’ultimo include tutte le entrate regolari, compresa la tredicesima mensilità ed eventuali bonus, che vengono tuttavia computati in misura ridotta (ad esempio, il 50% della media degli ultimi 3 anni).

I costi sono determinati sulla base del cosiddetto calcolo della sostenibilità. Occorre precisare che i costi ipotecari correnti non vengono definiti utilizzando i tassi d’interesse attuali (link tassi d’interesse), bensì i tassi medi di lungo periodo, che di norma variano dal 4,5 al 5%. In definitiva, ciò funge da garanzia per i mutuatari, in quanto assicura che non avranno difficoltà di pagamento anche in caso di rialzo dei tassi. I costi di manutenzione e i costi accessori variano dallo 0,5 all’1% del prezzo di acquisto. I creditori determinano la percentuale esatta in base all’età dell’immobile: i costi accessori per gli edifici di nuova costruzione sono inferiori a quelli per gli edifici più vecchi.

Calcolate la sostenibilità dell’immobile dei vostri sogni con il nostro calcolatore di ipoteche.

Esempio:
Il prezzo di acquisto di un immobile è di 1 milione di CHF. Gli acquirenti apportano CHF 200’000 sotto forma di fondi propri e accendono un’ipoteca di CHF 800’000. CHF 650’000 rientrano nella 1a ipoteca e CHF 150’000 nella 2a ipoteca, che deve essere completamente ammortizzata. Il reddito computabile dell’economia domestica degli acquirenti ammonta complessivamente a CHF 200’000 l’anno. I costi di manutenzione e i costi accessori sono calcolati all’1% e il periodo di ammortamento per la 2a ipoteca è di 15 anni.

Le disposizioni relative alla sostenibilità rappresentano spesso un grande ostacolo quando si acquista un’abitazione di proprietà. Molti offerenti hanno quindi adeguato i loro criteri di concessione. Con le cosiddette operazioni eccezionali, autorizzano anche finanziamenti che non soddisfano pienamente le severe direttive. Ciò presuppone tuttavia una valutazione individuale da parte del creditore.

Ammortamento è un altro termine per indicare il rimborso dell’ipoteca. Ammortizzare significa quindi rimborsare l’intera ipoteca o parte di essa a intervalli regolari e con importi costanti. Nella maggior parte dei casi, si concorda un ammortamento con cadenza annuale o trimestrale. Per la 2a ipoteca, a differenza della 1a, sussiste un obbligo di ammortamento: deve essere ammortizzata entro 15 anni o al più tardi al raggiungimento dell’età ordinaria di pensionamento. Se i mutuatari sono due, fa fede l’età della persona più anziana.

Si distingue tra ammortamento diretto e indiretto.

Ammortamento diretto
Con l’ammortamento diretto effettuate rimborsi regolari stabiliti in anticipo, facendo diminuire costantemente l’importo dell’ipoteca. I rimborsi riducono automaticamente anche l’onere annuo degli interessi.

Ammortamento indiretto
Con l’ammortamento indiretto non effettuate un rimborso diretto, ma versate regolarmente l’importo dell’ammortamento su un prodotto di previdenza 3a (conto, polizza previdenziale). Il rimborso viene poi effettuato raggruppando gli importi in un momento successivo (ad esempio, alla scadenza di una tranche), ma al più tardi in occasione del pensionamento. L’ammortamento indiretto è vantaggioso dal punto di vista fiscale:

• Deducibilità fiscale dei pagamenti nel quadro dell’imposta sul reddito
• Importo costante del credito, che può essere dedotto nel quadro dell’imposta sulla sostanza

I costi da considerare sono i seguenti:

• Oneri degli interessi per l’ipoteca
• Costi accessori
• Manutenzione
• Oneri fiscali

L’importo da considerare per i costi correnti dipende dall’immobile (età, standard di costruzione ecc.) e dalla sua ubicazione. Come regola generale, dovreste calcolare all’anno almeno l’1% del valore dell’immobile per i costi di manutenzione e i costi accessori. I costi accessori comprendono tra le altre cose l’energia elettrica, l’acqua, i costi del riscaldamento e gli accantonamenti per future ristrutturazioni. Si consiglia infatti di costituire accantonamenti per la manutenzione, ad esempio per la sostituzione dell’impianto di riscaldamento o delle finestre. Nel caso di una proprietà per piani, sono previste spese aggiuntive per la parte comune, come ad esempio i costi di amministrazione o i lavori del custode e del giardiniere.

Per una valutazione complessiva dei costi abitativi, si dovrebbe tenere conto anche dell’onere fiscale dovuto al valore locativo. In sintesi, i costi abitativi legati alla proprietà sono così composti: oneri degli interessi per l’ipoteca + costi di manutenzione e costi accessori + oneri fiscali. Anche l’ammortamento deve essere ovviamente incluso nel budget. Tuttavia, poiché l’ammortamento è un rimborso dell’ipoteca, non rientra tra i costi correnti.

In linea di principio, un’ipoteca può sempre essere suddivisa in tranche con durata e tassi d’interesse diversi. Tuttavia, questo conviene solo se volete rimborsare entro breve termine una tranche in scadenza. Se le scadenze delle diverse tranche sono a due o più anni di distanza, l’attuale partner finanziario può, per così dire, dettare le condizioni alla scadenza di una tranche. Questo perché il passaggio di una singola tranche a un finanziatore più interessante non è possibile o risulta comunque molto difficile. Oltre allo splitting della cartella ipotecaria, il nuovo creditore deve inoltre accontentarsi del secondo rango, una condizione assai poco conveniente. Vi consigliamo quindi di ottenere il finanziamento in un’unica tranche. Questo rafforza la vostra posizione in sede di negoziazione al momento della scadenza.

Vendere un immobile e investire subito il ricavato in una nuova casa in teoria sembra semplice, ma in pratica spesso risulta complicato. Molti proprietari di immobili decidono quindi di rinunciare alla casa dei propri sogni solo per problemi a livello di tempistiche. Spesso la maggior parte del patrimonio è vincolata all’immobile attuale e al contempo viene richiesto un acconto per il nuovo oggetto. Verificate qui se potete optare per un finanziamento ponte. L’articolo sul nostro blog vi spiega a cosa prestare attenzione.