Financer un bien immobilier

À l’achat d’un logement en propriété à usage personnel, les établissements financiers accordent en règle générale 80% de la somme d’achat ou de construction sous forme d'hypothèque. Les acquéreurs/acquéreuses apportent 20% issus de leurs fonds propres. Ainsi, pour acheter une maison ou un appartement en PPE, il est indispensable de se constituer un capital propre.

Investir et économiser des impôts

Le pilier 3a est une excellente option pour se constituer un capital en vue de l’achat d’une maison, tout en faisant des économies d’impôt. Les banques et compagnies d’assurance proposent des produits appropriés, souvent en combinaison avec des placements en titres. Épargner dans le cadre d’une assurance présente l’avantage que, grâce à la libération du paiement des primes en cas d’incapacité de gain, le processus d’épargne est maintenu. Vous avez ainsi la sécurité de réaliser votre objectif d’épargne. De plus, si vos plans concernant l’achat d’un bien immobilier devaient changer, votre argent est de toute façon investi au mieux au regard de la prévoyance vieillesse.

Utiliser l’argent de la caisse de pension

Dans le cadre de l’achat d’une maison, une partie des fonds propres peut provenir de la prévoyance professionnelle (caisse de pension). Il vaut donc la peine d’effectuer aussi des versements volontaires dans la caisse de pension lorsque vous épargnez pour votre bien immobilier, d’autant plus que ces versements sont assortis d’avantages fiscaux. Il faut toutefois tenir compte des exigences en matière de fonds propres, du délai de blocage et des impôts:

• Les fonds propres ne peuvent pas entièrement provenir de la caisse de pension: vous devez apporter au moins 10% du prix d’achat sous forme de fonds propres dits «durs». Il s’agit notamment de l’argent déposé sur le compte d'épargne, des produits de la vente de titres, d’avoirs du pilier 3a, ou encore d’une avance d’hoirie ou de dons.
• Les personnes qui cotisent volontairement à la caisse de pension peuvent retirer des avoirs pour l’achat d'une maison au plus tôt après un délai de blocage de trois ans.
• Les retraits de la caisse de pension sont imposables.

En principe, le financement avec des avoirs de la caisse de pension mérite une longue réflexion en amont. Lors de l’octroi du crédit, n’oubliez pas d’aborder la possibilité de la mise en gage. De plus, vérifiez avec le spécialiste la garantie en cas de décès et en cas d’incapacité de gain, ainsi que les conséquences à la retraite.

Soutien apporté par la famille

Il n’est pas toujours possible de financer son habitation à usage propre par ses propres moyens - souvent, des dons ou une avance d’hoirie servent à compléter les fonds épargnés. Il arrive aussi que l’immobilier soit transmis au sein de la famille, par exemple lorsqu’un jeune couple reprend la maison des parents. Dans tous les cas, cela vaut la peine de chercher le dialogue avec la famille et d’exposer ses besoins en toute transparence.

Ce qu’il faut savoir sur l’avance d’hoirie

1. Il s’agit d’une libéralité faite par les testateurs (parents, grands-parents): ils transfèrent leurs actifs aux héritiers de leur vivant.
2. Une avance d’hoirie doit être inscrite au testament et doit être compensée pour ne pas léser d’autres héritiers (p. ex. frères et sœurs).
3. Une avance d’hoirie est soumise à l’impôt. Les règles varient d’un canton à l’autre.

Fonds propres issus d’une donation

Les parents peuvent également aider leurs enfants à acheter une maison en faisant une donation. Contrairement à l’avance d’hoirie, la donation ne doit pas être compensée à leur décès si les donateurs suppriment l’obligation de compensation envers les autres héritiers. Il est important de le spécifier dans le testament. De plus, vous devez clarifier le montant de l’impôt sur les donations.

Si les parents vendent leur maison à leurs enfants à un prix inférieur à la valeur vénale, il s’agit d’une donation mixte. Attention: en cas d’héritage, cette donation est liée à une obligation de compensation. Et ce, du fait que la différence entre le prix d’acquisition et la valeur vénale est considérée comme une avance d’hoirie.