Imposta sugli utili da sostanza immobiliare: a cosa serve?

Se vendendo un immobile si realizza un profitto, i cantoni impongono un’imposta sul guadagno. In questo modo si vuole mettere un freno alla speculazione edilizia. Più breve è il periodo per cui si protrae il possesso di un immobile, più elevata sarà l’imposta. Inoltre, in molte località gli investimenti nell’infrastruttura pubblica contribuiscono indirettamente a far aumentare il valore degli immobili privati. Con l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare, una quota di questo aumento di valore dovrebbe tornare alla collettività. Per calcolare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare, la prima cosa da fare consiste nel determinare la differenza tra prezzo d’acquisto e prezzo di vendita. L’acquisto e la vendita possono avvenire a distanza di decenni per cui il profitto può ammontare a diverse centinaia di migliaia di franchi. Per calcolarne l’importo è necessario detrarre il prezzo pagato allora per acquistare l’immobile dal prezzo di vendita corrente.

Documentare gli investimenti detraibili

Dalla differenza – ovvero dall’utile lordo – potete detrarre in una seconda fase gli investimenti effettuati durante il periodo di possesso volti a incrementare il valore dell’immobile, come la costruzione di un edificio annesso, la ristrutturazione del sottotetto, l’allestimento di una piscina o l’installazione successiva di lucernari. Tutto ciò che ha fatto incrementare il valore dell’immobile durante il periodo di possesso va sottratto dall’utile lordo. Inoltre, si possono detrarre anche le spese sostenute per l’acquisto e la vendita dell’immobile, i costi dovuti ai servizi di un broker, agli annunci e, in alcuni casi, le spese per il passaggio di proprietà presso l’Ufficio del registro fondiario e altri costi.

Buono a sapersi:  durante l’intero periodo di possesso dell’immobile, create un dossier in cui documentare e conservare tutti gli investimenti e le spese accessorie legate all’acquisto e alla vendita,  che vi sarà molto utile al momento della vendita. 

Il rispettivo cantone di residenza applica sull’utile netto residuo un’aliquota fiscale percentuale che varia da cantone a cantone, ma che aumenta progressivamente nella maggior parte dei casi.  Potete trovare la rispettiva aliquota fiscale cantonale su Internet o richiederla all’ufficio delle imposte,  dove potete anche scoprire quali detrazioni sono effettivamente consentite dal vostro cantone di residenza, poiché non tutti i cantoni accettano le stesse detrazioni.

La durata del periodo di possesso è decisiva.

Chi ha abitato in un immobile per diversi anni in molti cantoni ha diritto a una riduzione significativa sull’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.  Più il periodo di possesso è stato lungo, maggiore sarà la riduzione.  Se vendete un immobile dopo un periodo relativamente breve, dovrete far fronte a imposte notevolmente più alte, mentre l’aumento di valore potrebbe risultare nettamente inferiore.  Ma attenzione,  dopo un periodo di detenzione molto lungo, per esempio superiore a 20 anni, per calcolare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare alcuni cantoni utilizzano un valore che corrisponde a una stima ufficiale al posto del prezzo di acquisto effettivo. Per chi vende un immobile questa pratica può essere svantaggiosa, perché non di rado la stima ufficiale è inferiore al prezzo di acquisto e quindi il guadagno è maggiore, il che genera un’imposta più elevata. 

È possibile optare per un differimento delle imposte?

Vendendo l’abitazione di proprietà in cui vivete e trasferendovi in una nuova, potete beneficiare di un differimento dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.  A tal fine è necessario che utilizziate il ricavato della vendita entro un termine stabilito dal cantone (di solito due anni) per l’acquisto o la costruzione di un immobile sostitutivo in Svizzera con la stessa tipologia di utilizzo.  Questa regolamentazione non si applica quindi agli appartamenti di villeggiatura.  Se l’abitazione nuova costa meno della somma incassata per il vostro immobile precedente, dovete pagare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare sulla differenza.  Il resto dell’imposta sarà differito.

Conclusione: Si consiglia di osservare questi tre punti importanti

Poiché l’importo dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare può essere considerevole, conviene prestare attenzione a questi punti:

• Conservate accuratamente la documentazione dettagliata degli investimenti che incrementano il valore e delle spese accessorie per l’acquisto e la vendita dell’immobile. 
• Considerate le possibilità del differimento fiscale in relazione all’acquisto di un immobile sostitutivo.  
• Informatevi presso il vostro ufficio delle imposte cantonale e discutete dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare con persone esperte di questioni immobiliari o ipotecarie.