L’acquirente rileva l’ipoteca esistente

Per evitare la disdetta anticipata l’acquirente potrebbe rilevare l’ipoteca a tasso fisso in corso. Il trasferimento di un’ipoteca è una possibilità semplice e in linea di principio fattibile, ma presuppone che il tasso d’interesse dell’ipoteca esistente sia più vantaggioso del tasso attualmente vigente sul mercato. Pertanto, l’ipoteca risulta particolarmente allettante se è stata stipulata qualche anno fa a un tasso d’interesse molto favorevole. Diventerebbe addirittura un ulteriore argomento di vendita, in quanto l’immobile potrebbe essere rilevato con un’ipoteca molto conveniente. Il presupposto è che l’acquirente soddisfi i criteri di finanziamento dell’offerente che ha concesso l’ipoteca, in particolare per quanto riguarda la sostenibilità finanziaria.

Ma attenzione: il trasferimento di un’ipoteca esistente può anche limitare la cerchia di potenziali acquirenti. Ad esempio se il tasso d’interesse dell’ipoteca non è vantaggioso nell’attuale contesto dei tassi, la durata residua è molto lunga o se l’acquirente desidera richiedere meno capitale di terzi o fondi aggiuntivi per interventi di ristrutturazione. In ogni caso, l’offerente dell’ipoteca dovrebbe essere informato tempestivamente in modo da trovare una soluzione soddisfacente per tutte le parti interessate.

Trasferire l’ipoteca su un nuovo immobile

Una soluzione molto conveniente si presenta quando in concomitanza con la vendita di un immobile se ne acquista anche un altro. In questo caso, l’ipoteca esistente può essere trasferita al nuovo immobile, a patto che le condizioni quadro finanziarie siano uguali o molto simili. L’ipoteca non può essere ridotta, ma può essere eventualmente aumentata di un’altra tranche. Inoltre, è importante che vi sia sempre un immobile disponibile come garanzia. In altre parole, l’acquisto e la vendita devono essere coordinati tra loro.

Verifica delle condizioni di risoluzione dal contratto ipotecario

Un altro aspetto importante sono gli accordi contrattuali dell’ipoteca attuale e di un’eventuale nuova ipoteca. Alcuni offerenti di ipoteca, in particolare le casse pensioni, offrono ipoteche che ammettono la risoluzione gratuita in caso di vendita dell’immobile. Ci sono anche creditori che nel contratto prevedono la possibilità di corrispondere, in caso di vendita dell’immobile, un forfait di 1000 o 2000 franchi al posto dell’indennizzo per scadenza anticipata. Conviene quindi esaminare con attenzione il contratto attuale e, in caso di nuova stipula, confrontare non solo il tasso d’interesse, ma anche i dettagli del contratto.

Disdetta dell’ipoteca in corso: non sempre una cattiva opzione

Qualora l’acquirente non accetti di rilevare l’ipoteca, non sussista la possibilità di trasferirla su un nuovo immobile e non sia possibile la rescissione gratuita o a condizioni convenienti, l’unica possibilità sarà la disdetta anticipata dell’ipoteca. Anche in questo caso vale la pena contattare tempestivamente l’offerente che ha concesso l’ipoteca. In moltissimi casi gli offerenti calcolano un indennizzo per scadenza anticipata che può costare diverse decine di migliaia di franchi.

Sussistono tuttavia vari modi per ridurre questi costi. In molti Cantoni, ad esempio, tali indennizzi sono deducibili dalle imposte (dall’imposta sugli utili da sostanza immobiliare o, in alcuni casi, addirittura dal reddito imponibile). Ciò può determinare notevoli risparmi fiscali. Inoltre vi è la possibilità che la banca liberi il contraente dai suoi obblighi ipotecari a titolo gratuito, se il livello del tasso d’interesse alla risoluzione è nettamente superiore a quello alla stipula del contratto e il creditore può investire il capitale liberato a un tasso d’interesse più vantaggioso.

Conclusione: un’analisi individuale conviene

La vita non va sempre secondo i nostri piani, ma c’è sempre una soluzione. In ogni caso vale la pena valutare con attenzione la singola situazione. La soluzione ottimale dipende da molti fattori. Una consulenza con un’esperta o un esperto può aiutare a trovare l’opzione finanziariamente più vantaggiosa e a evitare costi inutili.